Дипломная работа: Определение рыночной стоимости бизнеса ООО "Фокус"

Дипломная работа: Определение рыночной стоимости бизнеса ООО "Фокус"

 

Определение рыночной стоимости бизнеса ООО «Фокус»

Введение

Переход России к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества, формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Вместе с тем практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки предприятий по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности.

Для того чтобы оценка стоимости бизнеса была достоверной и точной, необходимо строго соблюдать технологию оценки. Технология включает в себя ряд последовательных этапов: определение цели и функции оценки, разработка плана оценки объекта, определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования объекта, сбор и анализ необходимой информации. Точность оценки стоимости бизнеса зависит также и от правильности использования методов оценки.

Важной причиной развития оценки является расширение сферы залогового кредитования. В силу того, что обычно величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности резко отличается от их физической стоимости, требуется их оценка. Повышение риска, характерно для рыночной экономики, ведет к дальнейшему развитию страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости предприятия в преддверии возможных потерь. Потребность в оценке возникает и при решении вопроса о том, в какую деятельность инвестиции более доходны.

Тема дипломной работы выбрана с учетом ситуации на рынке оценочных услуг, которая говорит о том, что в настоящее время все чаще возникает потребность в оценке стоимости бизнеса, пакетов акций, долей в уставных капиталах.

Целью работы является отработка применения методов оценки при определении стоимости бизнеса. В соответствии с этой целью основная задача работы состоит в подготовке типовых схем применения тех или иных методов оценки с иллюстрацией их применения на примере оценки стоимости конкретного бизнеса.

В первой части работы подробно освещаются основные понятия, термины и определения, используемые в процессе оценки собственности, в том числе бизнеса.

Рассмотрены основные методы оценки бизнеса – затратный подход, сравнительный подход, доходный подход. В процессе рассмотрения каждого метода показаны их сущность, достоинства и недостатки, область применения, процедура проведения.

Во второй части работы проведен финансовый анализ деятельности оцениваемого бизнеса, чтобы как можно более досконально изучить финансовую устойчивость и платежеспособность предприятия и на основе полученных данных дать объективную характеристику финансового состояния бизнеса. Так же такое подробное исследование помогает выявить «больные» места бизнеса, его скрытые и нереализуемые возможности.

В третьей части работы определена рыночная стоимость бизнеса с применением затратного подхода и доходного подхода.

Расчет стоимости предваряет описание сферы деятельности бизнеса, самого объекта оценки.

В ходе оценки стоимости объекта затратным подходом определена стоимость чистых активов бизнеса.

Сравнительный подход, при оценке данного объекта не применялся.

Применение доходного подхода позволило определить стоимость объекта методом капитализации прибыли.

Итогом работы является определение рыночной стоимости оцениваемого бизнеса на основе данных, полученных двумя подходами.

1. Теоретические основы определения рыночной стоимости бизнеса

 

1.1 Принципы оценки бизнеса

Имеются три группы взаимосвязанных принципов оценки:

1.  Основанные на представлениях собственника;

2.  Связанные с эксплуатацией собственности;

3.  Обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа принципов:

Принцип полезности заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

Принцип замещения говорит о том, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов:

Принцип вклада сводиться к следующему: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости бизнеса больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип продуктивности может быть результатом того, что земля дает возможность пользоваться извлекать максимальные доходы или до придела уменьшать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяет минимизировать расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности сводиться к следующему: наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам.

Принцип сбалансированности гласит, что максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных факторов производства.

Третья группа принципов:

Принцип соответствия, согласно которому предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорей всего будут оценены ниже среднего.

Принцип регрессии характеризует наличие излишеств на предприятии улучшений, которые будут оценены рынком ниже затрат на их формирование.

Принцип прогрессии имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, обеспечивающих лучшую инфраструктуру, предают предприятию дополнительную стоимость и рыночная стоимость, таким образом, увеличивается.

Принцип конкуренции сводится к тому, что если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков затрат, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости устанавливает зависимость стоимости предприятия от внешней среды.

Принцип экономического разделения гласит, чтобы имущественные права следует разделить на две или более имущественных интересов и соединить их таким образом, что бы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования определяет такое использование собственности, которое юридически и технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. Данный принцип применяется, когда оценка производиться в целях реструктуризации, т.е. без учета возможных принципиальных изменений деятельности предприятия.

Оценка бизнеса основана на анализе стоимости предприятия как товара инвестиционного, т.е. с учетом прошлых затрат, текущего состояния и будущего потенциала. Для реализации такого комплексного подхода необходимо провести сбор и анализ большого количества информации, которую можно квалифицировать следующим образом:

внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом;

внутренняя информация отражает деятельность оцениваемого предприятия.

В основе анализа всех информационных блоков лежит следующая последовательность:

Макроэкономика отрасль фирма

Нормальное функционирование бизнеса возможно при оптимальном сочетании объема продаж, получаемой прибыли и финансовых ресурсов для обеспечения запланированного роста, что в значительной степени определяется внешними факторами функционирования предприятия. К последним относятся макроэкономические и отраслевые факторы: уровень инфляции, темпы экономического развития страны, условия конкуренции в отрасли и т.д.

1.2 Подходы к оценке стоимости бизнеса

Способы и методы оценки стоимости группируются в рамках трех основных подходов:

1.  Доходный подход

2.  Затратный подход

3.  Сравнительный (рыночный) подход.

Каждый подход имеет свои методы оценки, основанные на общих принципах подхода.

 

1.2.1 Доходный подход

Доходный подход включает два метода:

-  Метод капитализации доходов

-  Метод дисконтирования доходов

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость бизнеса определяется величиной будущих выгод владельца.

Главной отличительной особенностью метода прямой капитализации является то, что в нем не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал. Коэффициент капитализации выводиться прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа продаж подобных объектов. В качестве базового уровня годового дохода объекта оценки можно применять потенциальный или действительный валовой доход, чистый операционный доход, или денежный поток до уплаты налога.

В отличие от оценки недвижимости в оценке бизнеса данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний величин прибылей или денежных потоков по годам, характерных для большинства оцениваемых предприятий.

Сущность данного метода выражается формулой (1):

V=I/R , (1)

где:

V – стоимость

I – чистая прибыль

R – ставка капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводиться из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока.

Определение стоимости предприятия методом дисконтированных денежных потоков основан на предположении, что инвестор не заплатит за данное предприятие сумма, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Данный метод оценки считается приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных активов и т.п., а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

Метод дисконтированных денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Тем не менее, существуют ситуации, когда он объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применения данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной, хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактором для принятия управленческих решений) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития.

Наиболее предпочтительным из данных методов метод дисконтированного будущего денежного потока, так, как денежный поток не так изменчив, как прибыль, он включает в себя в отличие от прибыли потребность в собственных оборотных средствах.

Нормализованный денежный поток подразумевает стабильное получение денежных средств, что в период высокой инфляции и слабой предсказуемости является маловероятным.

1.2.2 Затратный подход

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривается стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек.

Базовой формулой в затратном подходе является формула 3:

СК=А – О, (3)

где:

СК – собственный капитал;

А – активы

О – обязательства

Данный подход представляется двумя основными методами:

-  методом стоимости чистых активов

-  методом ликвидационной стоимости

Расчет стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1.  Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2.  Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3.  Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4.  Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так краткосрочных.

5.  Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6.  Оценивается дебиторская задолженность.

7.  Оцениваются расходы будущих периодов.

8.  Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9.  Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Стоимость предприятия зависит от того, какой потенциал накоплен им в прошлом. Важнейшей характеристикой этого потенциала является стоимость его активов. На оценке активов базируется метод балансовой (или книжной) стоимости. В соответствии с Международными Принципами бухгалтерского учета балансовая стоимость предприятия представляет собой разницу между активами предприятия за минусом износа и его обязательствами, представленной формулой 4:

Ч БС = А – И – О (4)

где

ЧБС — чистая балансовая стоимость предприятия;

А— активы;

И — все виды износа материальных активов;

О — обязательства предприятия (кредиты, займы, расчеты).

Этот метод позволяет быстро, просто и эффективно установить, какими активами фактически располагает предприятие при условии правильной политики учета. Однако следует иметь в виду, что этот метод базируется на данных об активах по ценам их приобретения, которые непригодны, если стоимость предприятия определяется в условиях высокой инфляции, поскольку стоимость материальных активов оказывается заниженной. Кроме того, какие-то активы могут оказаться нереализованными на рынке. Этот недостаток не позволяет использовать для оценки стоимости предприятия скорректированную (чистую) балансовую стоимость (СЧБС), так как при ее расчете учитывается величина переоценки фондов предприятия:

СЧБС=А – И – П – 0, (5)

где

П — переоценка фондов предприятия.

Для стабильно работающих предприятий, которые не планируется закрывать в обозримом будущем, скорректированная чистая балансовая стоимость достаточно надежно отражает нижнюю границу его цены.

Но главный недостаток методов оценки активов по балансовой и скорректированной балансовой стоимости заключается в том, что они не отражают прибыль, которую получает и может получить предприятие в будущем от использования своих активов. Поэтому, если в качестве критерия оценки брать только чистую или скорректированную балансовую стоимость, не исключено, что предприятие, имеющее большой объем чистых активов, будет оценено выше, но приносить существенно меньшую прибыль и даже быть убыточным.

Ликвидационная стоимость меньше скорректированной балансовой стоимости на величину ликвидационных издержек, включающих комиссионные, при продаже бизнеса, расходы на реализацию товарных запасов, на сбор дебиторской задолженности, на увольнение персонала и др. Кроме того, цена реализации в случае быстрой продажи, как правило, ниже нормальной рыночной.

Метод ликвидационной стоимости предполагает инвентаризацию и оценку каждого актива с учетом специфических факторов, таких, как месторасположение, степень специализации, ликвидности и т.п. Причем одни из них увеличивают ликвидационную стоимость, тогда как другие уменьшают.

Далее вычитают обязательства и издержки на ликвидацию. Ликвидационная стоимость используется, когда бизнес не приносит дохода и не имеет перспектив развития. Таким образом, ликвидационная стоимость определяет минимальную цену предприятия при его продаже в случае высокой вероятности банкротства предприятия. Подобно другим методам, базирующимся на оценке активов, метод ликвидационной стоимости не отражает способность активов приносить прибыль.

1.2.3 Сравнительный (рыночный) подход

Особенностью сравнительного подхода к оценке бизнеса является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли- продажи акций, принадлежащих сходным компаниям, с другой стороны на фактически достигнутые финансовые результаты.

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

-  Метод рынка капитала (в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций);

-  Метод сделок (Ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо контрольного пакета акций);

-  Метод отраслевых коэффициентов (основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами).

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов, как правило, за последние 9-12 месяцев. Этот метод требует базы данных по совершенным сделкам, включающих информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

При реализации метода сравнения продаж используется обычно следующая технология: на первом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем секторе рынка; на втором этапе проверяют достоверность информации о сделках; на третьем – вносят поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

Для ряда объектов применение рыночного метода возможно, но затруднено отсутствием достаточного объема прямой рыночной информации. Этот недостаток может компенсироваться как применением других методов, так сбором косвенной информации о данном рынке.

Основной задачей данного метода является получение достоверной информации о состоявшихся сделках. Следует учитывать, что по различным причинам стороны скрывают истинную причину сделки.

Информация должна соответствовать следующим основным критериям:

- стороны сделки имели достаточное представление о данном рынке;

- стороны не связаны между собой какими-либо иными отношениями, могущими повлиять на цену сделки;

- данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.

Метод сравнения продаж мало применим, так как не развит рынок продаж бизнеса.

Анализ методов оценки стоимости предприятий приведен в таблице 1.

Таблица 1 - Сравнение методов оценки предприятий

Свойства метода	Метод чистой балансовой стоимости	Метод скорректированной балансовой стоимости	Метод чистой стоимости замещения	Метод ликвидационной стоимости	Метод периода окупаемости	Метод дисконтированных денежных потоков	Метод внутренней ставки отдачи	Метод капитализации прибыли
Отражает способность приносить прибыль от активов		-	-	-	+	+	+	+
Показывает время окупаемости инвестиций		-	-	-	+	-	-	-
Позволяет учесть риск внешней среды	-	-	-	-	+	+	+	+
Оценивает все будущие прибыли	-	-	-	-	-	+	+	-
Использует только уже известные данные	+	+	+ —	+ —	-	-	-	-
Быстрый	+ -	-	-	-	-	-	-	+
Легко понимается	+	+	+ -	+ -	+	-	-	+
+ метод обладает данным свойством;
- что метод не обладает данным свойством;
+ - метод лишь частично характеризуется данным свойством.

Таким образом, проанализировав различные методы оценки можно прийти к выводу, что в рамках определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС» является метод чистых активов для оценки в рамках затратного подхода, и метод капитализации прибыли для оценки в рамках доходного подхода.

Метод чистых активов

Метод чистых активов – это один из методов затратного подхода в оценке бизнеса, который рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Вследствие этого встает задача корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, а затем определяется текущая стоимость всех его обязательств и наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Активы, участвующие в расчете- это денежное и неденежное имущество, в состав которого включаются следующие статьи:

·  остаточная стоимость нематериальных активов;

·  остаточная стоимость основных средств;

·  оборудование к установке;

·  незавершенные капитальные вложения;

·  долгосрочные финансовые вложения;

·  прочие внеоборотные активы;

·  производственные запасы;

·  животные;

·  остаточная стоимость малоценных и быстроизнашивающихся предметов;

·  незавершенное производство;

·  расходы будущих периодов;

·  готовая продукция;

·  товары;

·  прочие запасы и затраты;

·  товары отгруженные;

·  расчеты с дебиторами;

·  авансы, выданные поставщикам и подрядчикам;

·  краткосрочные финансовые вложения;

·  денежные средства;

·  прочие оборотные активы.

Пассивы, участвующие в расчете – это обязательства, в состав которых включаются следующие статьи:

·  целевое финансирование и поступления;

·  арендные обязательства;

·  долгосрочные кредиты банков;

·  долгосрочные займы;

·  краткосрочные кредиты банков;

·  кредиты банков для работников;

·  краткосрочные займы;

·  расчеты с учредителями;

·  резервы предстоящих расходов и платежей;

·  прочие краткосрочные пассивы.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности, так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

Пересчет статей актива баланса в текущие цены состоит:

-  в определении остаточной восстановительной стоимости основных средств и нематериальных активов;

-  в определении фактической текущей стоимости «незавершенки»;

-  в анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;

-  в анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;

-  в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у предприятия задолженностей.

Нормализация бухгалтерской отчетности – это внесение «нормализующих» поправок в статьи баланса и в отчет о финансовых результатах, характерных для нормально функционирующего предприятия.

Поправки касаются:

-  единовременных чистых доходов и расходов (они исключаются из расчетов);

-  чистых доходов и расходов по избыточным или не операционным (непроизводственным или излишним) активам (они исключаются из расчетов);

-  необычных расходов самих владельцев предприятия (они также исключаются из расчетов).

Нормализация бухгалтерской отчетности осуществляется всегда. После ее нормализации рассчитываются и анализируются финансовые показатели предприятия и делается вывод о финансово-экономическом состоянии предприятия. Если финансово-экономическое состояние предприятия благополучно, для оценки его стоимости применяется в частности методика чистых активов.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1.  Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2.  Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3.  Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4.  Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5.  Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

6.  Оценивается дебиторская задолженность.

7.  Оцениваются расходы будущих периодов.

8.  Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

9.  Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Оценка недвижимого имущества, машин и оборудования

При оценке недвижимого имущества, а также машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Оценка производственных запасов

К запасам предприятия относятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности; животные на выращивании и откорме; малоценные и быстроизнашивающиеся предметы; затраты в незавершенном строительстве; готовая продукция и товары для перепродажи; товары отгруженные. Эти оборотные активы являются предметом оценки. Они учитываются в балансе с использованием одного из трех методов: либо по средней себестоимости, либо по себестоимости первых по времени закупок (метод ФИФО), либо по себестоимости последних по времени закупок (метод ЛИФО). Во всех вариантах выбора метода учета необходимо делать поправки к балансовой стоимости исходя из рыночных цен на эти активы. В любом случае к рыночным ценам необходимо добавить фактические затраты по транспортировке и складированию запасов, если они не были учтены при постановке на баланс. Устаревшие запасы списываются. Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные – по рыночной стоимости.

Оценка дебиторской задолженности. Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:

·  безнадежную, (она не войдет в экономический баланс);

·  ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).

Несписанная дебиторская задолженность оценивается дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости. Период дисконтирования определяется исходя из сроков возврата долга, предусмотренных по соответствующим договорам. Ставка дисконтирования при этом учитывает риск, связанный с возвратом долга (например, ставка дисконтирования берется повышенная, если выясняется, что степень надежности векселей, выданных другим предприятием, понижается).

Оценка денежных средств

Эта статья не подлежит переоценке.

Основное преимущество метода чистых активов в том, что он основывается в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен.

Метод стоимости чистых активов имеет преимущества при оценке предприятия:

-  обладающего значительными материальными и финансовыми активами;

-  в случае невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;

-  действующего, вновь возникшего, не имеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой или инвестиционной компании.

Основной недостаток – этот метод не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода.

Рассмотренные теоретические вопросы являются основой определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС».

Метод капитализации доходов (прибыли)

Метод капитализации доходов основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Данный метод в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течении длительного срока будет получать примерно одинаковые величины дохода (или темпы его роста будут постоянными).

Существует ряд разновидностей метода в зависимости от принятой базы дохода.

Например, можно выделить капитализацию:

·  чистой прибыли (после уплаты налогов);

·  прибыли до уплаты налогов;

·  фактически выплаченных дивидендов;

·  потенциальных дивидендов и т.д.

Применение метода капитализации доходов обычно предусматривает такие основные этапы:

1.  анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости);

2.  выбор величины прибыли, которая будет капитализирована;

3.  расчет ставки капитализации;

4.  определение предварительной величины стоимости;

5.  проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются);

6.  проведение поправок на контрольный и неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

Анализ финансовой отчетности

При анализе финансовых отчетов предприятия, оценщик должен провести их нормализацию, т.е. сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи как баланса, так и отчета о финансовых результатах и их использовании, которые не были регулярными в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторятся в будущем.

Корме того оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчетности, под которой понимается перевод ее на общепринятые стандарты бухгалтерского отчета (западные). Данная операция при оценке не обязательна, но желательна.

Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована

Данный этап подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

·  прибыль последнего отчетного года;

·  прибыль первого прогнозного года;

средняя величина дохода за несколько последних отчетных лет (3-5 лет).

Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводиться из ставки дисконтирования путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста дохода или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Чтобы определить ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта. Существуют различные методы определения стаки дисконтирования:

·  модель оценки капитальных активов;

·  метод кумулятивного построения;

·  модель средневзвешенной стоимости каптала.

Для оценки рыночной стоимости предприятия необходим предварительный анализ финансового состояния.

2. Анализ внутренней и внешней среды ООО «Фокус»

ООО «Фокус» образовано в 2003 году.

Основными потребителями услуг ООО "Фокус" являются население г. Абаза и Таштыпского района.

В собственности компании находится административное помещение площадью 63,1 квадратных метров, используемое под офис. Основным, используемым при осуществлении деятельности оборудованием, являются, средства оргтехники – один стационарный компьютер, четыре принтера, сканер, легковой автомобиль. Клиентская база фирмы расположена в основном в г. Абазе. Услуги оказываются в основном частным лицам. Персонал фирмы состоит из двух штатных специалистов. В соответствии с действующим законодательством фирма имеет статус малого предприятия.

2.1 Маркетинговые исследования рынка услуг

2.1.1 Услуги

ООО «Фокус» оказывает следующие услуги:

-  Услуги фотосалона,

-  Услуги по восстановлению фотографий,

-  Изготовление плакатов, печать на футболках и т.д.,

-  Сканирование,

-  Посреднические услуги, в области изготовления портретов на керамике.

На рынке есть более конкурентоспособная фирмы ООО «Малышок».

Таблица 3 – Структура выручки от реализации услуг ООО «ФОКУС», (руб.)

Виды услуг	2003г		2004г
	Сумма	%	Сумма	%
Услуги фотосалона	87 500	46	90 000	45
Восстановление фотографий	35 000	19	36 100	18
Цифровая печать на футболках, плакаты	23 700	13	27 200	14
Сканирование	42 000	22	44 600	22
Портреты на керамике	-	-	3 000	1
Итого	188 200	100	200 900	100

Как свидетельствуют данные таблицы 3, выручка от реализации услуг незначительно увеличивается, при этом основным видом услуг являются услуги фотосалона.

2.1.2 Конкуренты

Основным конкурентом на Абазинском рынке является:

-  «Малышок», являющийся представителем «Kodak».

Развитый рынок фотографических аппаратов позволяет населению самому производить фотосъемки, а сеть «Kodak» их обрабатывает и печатает, что не входит в услуги оцениваемого «Фокуса».

 

2.2 Анализ финансового состояния предприятия

Предварительная оценка финансового состояния предприятия заключается в анализе статей его баланса.

2.2.1 Анализ уплотненного баланса

Нормализация бухгалтерского баланса не проводилась, так как при анализе финансовой отчетности предприятия не было выявлено чрезвычайных и единовременных статей баланса

Для общей оценки финансового состояния составляют уплотненный баланс (таблица 4), в котором объединяют группы однородные статьи. При этом сокращается число статей баланса, что повышает его наглядность.

Таблица 4 – Уплотненный баланс (руб.)

Актив/Пассив	01.01.04	01.01.05
	руб.	руб.
I. Необоротные активы
Основные средства	192,2	202,4
Итого по разделу I	192,2	202,4
II. Оборотные активы
Запасы	18,0	12,8
Дебиторская задолженность	44,2	34,4
Денежные средства	154,0	182,3
Итого по разделу II	216,2	229,5
Баланс	408,4	431,9
III. Капитал и резервы
Собственный капитал	260,0	300,0
Итого по разделу III	260,0	300,0
V. Краткосрочные обязательства
Кредиторская задолженность	148,4	131,9
Итого по разделу V	148,4	131,9
Баланс	408,4	431,9

 Анализируя представленные показатели, наблюдаем, незначительное увеличение стоимости внеоборотных активов, увеличение оборотных активов, увеличился собственный капитал, уменьшилась кредиторская задолженность.

 

2.2.2Анализ структуры активов предприятия

Таблица 5 – Структура активов предприятия

Период:	01.01.2004		01.01.2005
Наименование показателя	Руб.	%	Руб.	%
Всего имущества	408,4	100	431,9	100
1.Внеоборотные активы	192,2	47,06	202,4	46,86
2.Оборотные активы	216,2	52,94	229,5	53,14
2.1. Запасы	18,0	4,41	12,8	2,96
2.2.Денежные средства	154,0	37,71	182,3	42,21
2.3. Средства в расчетах	44,2	10,82	34,4	7,97

 

Анализ структуры активов Анализируя структуру стоимости имущества через актив аналитического баланса, можно сказать: - доля внеоборотных средств на 01.01.2004г. составила 47,06%. Стоимость основных средств за исследуемый период увеличилась на 10,2 тыс. рублей и составила 202,4 тыс. рублей; - оборотные средства предприятия (II раздел Актива баланса) на 01.01.2004 г. в структуре имущества составляли 52,94%.

В течение анализируемого периода произошло изменение мобильности имущества. Запасы уменьшились на 5,2 тыс. рублей и на 01.01.2005 г. составили 12,8 тыс. рублей. Дебиторская задолженность на 01.01.2004 г. составляла 44,2 тыс. рублей, или 10,82 % в структуре оборотных активов. В течение анализируемого периода произошло уменьшение дебиторской задолженности на 9,8 тыс. рублей и на 01.01.2005г. составила сумму 34,4 рубля или 7,97% в составе активов. Уменьшение дебиторской задолженности вызвано погашением задолженности покупателей и заказчиков.

2.2.3 Анализ структуры пассивов баланса

Таблица 6 – Структура пассивов предприятия

Период:	01.01.2004		01.01.2005
Наименование показателя	руб.	%	руб.	%
Всего имущества	408,4	100	431,9	100
1. Собственные средства	260,0	63,66	300,0	69,46
2 Заемные средства	0	0	0	0
3.Кредиторская задолженность	148,4	36,34	131,9	30,54

Вертикальный (структурный) анализ баланса – это определение структуры итоговых финансовых показателей с целью выявления влияния каждой позиции отчетности на результат в целом. Еще до расчета аналитических коэффициентов – дает некоторое представление о состоянии дел на предприятии. Можно отметить следующие моменты:

-  произошло увеличение ликвидной части активов;

-  уменьшилась дебиторская задолженность и запасы, стоимость оборотных активов увеличилась;

увеличился собственный капитал, что считается хорошим признаком для роста финансовой устойчивости.

2.2.4 Экспресс анализ ликвидности баланса

Оценка ликвидности баланса заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке ликвидности, с обязательствами по пассиву, сгрупированными по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков.

В зависимости от степени ликвидности активы разделяются на группы:

А1 – самые ликвидные средства.           П1 – срочные пассивы.

А2 - быстро ликвидные средства.          П2 - обязательные пассивы.

А3 - медленно реализуемые средства.   П3 - общие пассивы.

А4 – внеоборотные средства.                 П4 - собственный капитал.

Таблица 7 – Анализ ликвидности баланса (руб.)

Периоды	01.01.2004	01.01.2005
Показатели
А1	154,0	182,3
А2	44,2	34,4
А3	18,0	12,8
А4	192,2	202,4
А	408,4	431,9
П1	148,4	131,9
П2	0	0
П3	0	0
П4	260,0	300,0
П	408,4	431,9

При наличии устойчивой платежеспособности предприятия должны соблюдаться следующие условия:

А1 > П1     А2 > П2     А3 > П3     А4 < П4

В результате экспресс анализа получены следующие выводы: на протяжении всего анализируемого периода все условия платежеспособности предприятия соблюдаются.

2.2.5 Исследование аналитического баланса (баланс – нетто)

Таблица 8 – Баланс - нетто (руб.)

Группы статей баланса	Абсолютные показатели		Относительные показатели		изменения
	Начало	Конец	Начало	Конец	Абсол.	Относит.
1	2	3	4	5	6	7
Абсолютно ликвидные активы	154,0	182,3	0,377	0,422	28,3	0,045
Быстро ликвидные активы.	44,2	34,4	0,108	0,080	-9,8	-0,028
Трудно реализуемые активы	18,0	12,8	0,044	0,029	-5,2	-0,015
Внеоборотные активы	192,2	202,4	0,471	0,469	10,2	-0,002
Всего активов	408,4	431,9	1	1	0	0
Текущие пассивы	148,4	131,9	0,363	0,305	-16,5	-0,058
Краткосрочные пассивы.	0	0	0	0	0	0
Долгосрочные пассивы	0	0	0	0	0	0
Постоянные пассивы	260,0	300,0	0,637	0,695	40	0,058
Всего пассивов	408,4	431,9	1	1	0	0

2.2.6 Анализ ликвидности активов предприятия

Показатели ликвидности применяются для оценки способности предприятия выполнять свои краткосрочные обязательства и судить о платежеспособности фирмы в целом.

Таблица 9 – Показатели ликвидности

Показатели ликвидности	Рекомендуемый показатель	Анализируемые периоды
		01.01.2003	01.01.2004
Коэффициент покрытия	1,17 – 2,00	1,46	1,74
Коэффициент быстрой ликвидности	0,8 - 1	1,34	1,64
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,2 – 0,7	1,03	1,38

Как видно из таблицы 9, на анализируемом предприятии на начало и конец анализируемого периода коэффициенты превысили рекомендуемые значения, утвержденные Постановлением Правительства РФ «О некоторых мерах по реализации законодательства о несостоятельности (банкротстве) предприятий» от 20 мая 1994 г. № 498 приложением 1 утверждена система критериев для определения неудовлетворительной структуры баланса неплатежеспособных предприятий.

Таким образом, с позиций ликвидности наше предприятие можно считать надежным.

 

2.2.7 Анализ финансовой устойчивости

Все показатели финансовой устойчивости можно разделить на две группы:

-  Коэффициенты обеспеченности собственными средствами,

-  Коэффициенты обеспеченности материальных запасов собственными средствами.

Таблица 10 – Показатели устойчивости

№ п/п	Наименование показателя	Пояснения	Норма-тив	на 01.01.04	на 01.01.05	Изменения
1.	Коэффициент соотношения заемных и собственных средств	указывает, сколько заемных средств организ-я привлекла на 1 руб. вложенных в активы средств	U1< 1	148,4/260,0= 0,57	131,9/300= 0,44	-0,13
2.	Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования	показывает, какая часть запасов и затрат финансируется за счет собств. источников	U2> 0,6-0,8	(260-192,2)/ 216,2=0,31	(300-212,4)/ 229,5=0,38	0,07
3.	Коэффициент финансовой независимости (автономии)	Показывает уд. вес собств. средств в общей сумме источников финансирования	U3> 0,5	260,0/148,4= 1,75	300,0/131,9= 2,27	0,52
4.	Коэффициент финансирования	показывает, какая часть деят-ти финансируется за счет собст. ср-в, а какая за счет заемных	U4> 1	260,0/(0+148,4)= 1,75	260,0/(0+131,9)= 2,27	0,52
5.	Коэффициент маневренности собственных средств	указывает степень мобильности (гибкости) использования собственных ср-в организации	opt - 0,5	(260+0-192,2)/ 260=0,26	(300+0-202,4)/ 300=0,33	0,07
6.	Коэффициент финансовой независимости в части формирования запасов	***	*	(260+192,2)/18=25,12	(300+202,4)/ 12,8=39,25	1,56
7.	Коэффициент структуры долгосрочных вложений	показывает, какая часть основных ср-в и прочих вложений профинансирована за счет долгосроч- ных заемных средств	*	0,00	0,00	0,00
8.	Коэффициент концентрации привлеченного капитала	показывает, какова доля привлеченных, заемных ср-в в общейсумме средств вложенных в организацию	U8< 0,4	(0+148,4)/148,4 =1	(0+131,9)/131,9 =1	0
9.	Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств	указывает долю долго срочных займов, привлеченных для финансирования активов организации наряду с собственными средствами	*	0,00	0,00	0,00

Как видно из приведенных данных часть коэффициентов не соответствуют рекомендуемым значениям, что свидетельствует о некоторой доли финансовой зависимости от стороннего капитала.

Обобщая выводы анализа финансовой устойчивости, можно сказать, что положение предприятия в финансовом отношении улучшается, о чем свидетельствует повышение коэффициентов в динамике.

 

2.2.8 Анализ рентабельности деятельности предприятия

Финансовые результаты деятельности предприятия характеризуются суммой полученной прибыли и уровнем рентабельности. Объем реализации, величина прибыли, уровень рентабельности зависят от производственной, снабженческой, сбытовой и коммерческой деятельности предприятия. Основными задачами анализа финансовых результатов деятельности являются:

· контроль за выполнением планов реализации продукции и получением прибыли;

· определение влияния как объективных, так и субъективных факторов на объем реализации продукции и суммы прибыли;

· выявление резервов увеличения объема реализации продукции и суммы прибыли;

разработка мероприятий по использованию выявленных резервов. Показатели рентабельности характеризуют эффективность работы предприятия в целом, доходность различных направлений деятельности (производственной, предпринимательской, инвестиционной), окупаемость затрат и т.д. Они более полно, чем прибыль, характеризуют окончательные результаты хозяйствования, потому что их величина показывает соотношение эффекта с наличными или использованными ресурсами. Их применяют для оценки деятельности предприятия. Показатели рентабельности можно объединить в несколько групп:

- показатели, характеризующие рентабельность издержек производства;

- показатели, характеризующие рентабельность продаж;

- показатели, характеризующие доходность капитала. Все показатели рентабельности рассчитывают на основе балансовой прибыли, прибыли от реализации продукции и чистой прибыли. Рентабельность производственной деятельности показывает, сколько предприятие имеет прибыли с каждого рубля, затраченного на производство продукции. Для нахождения рентабельности производственной деятельности воспользуемся формулой:

R пр.д = Валовая прибыль \ Затраты по произведенной продукции

Рентабельность продаж находится по следующей формуле и показывает, сколько прибыли имеет предприятие с одного рубля продаж.

R р.пр. = Валовая прибыль \ Выручка от реализации

Рентабельность собственного капитала находим с помощью формулы:

R с.к. = Валовая прибыль \ Сумма капитала и резервов

Рентабельность активов:

R р.а. = Валовая прибыль \ Валюта баланса

Рассчитаем вышеперечисленные показатели за два последних года, результаты сведем в таблицу 11.

Таблица 11 – Показатели рентабельности

Показатели	2003г.	2004г.
Валовая прибыль, тыс. руб.	188,2	200,9
Затраты по произведенной продукции, тыс. руб.	216,5	240,6
Выручка от реализации, тыс. руб.	325,0	370,8
Сумма капиталов и резервов, тыс. руб.	260,0	300,0
Рентабельность производственной деятельности, доли	0,87	0,83
Рентабельность продаж, доли	0,57	0,54
Рентабельность активов, доли	0,46	0,47
Рентабельность собственного капитала, доли	0,72	0,67

Рассмотрев показатели рентабельности в динамике, можно сделать вывод об их уменьшении за анализируемый период. Это связано в первую очередь с увеличением затрат на производство (цены на услуги не изменились, а затраты на производство данных услуг возросли).

2.2.9 Финансовое прогнозирование деятельности предприятия

Для финансового прогнозирования деятельности предприятия, на ближайшие 1,5 – 2 года, наиболее часто применяется пятифакторная модель Э. Альтмана.

Z = 0,717 Коб. +0,847 Кнп + 3,107 Кр + 0,42 Кп +0,995 Ком

Таблица 12 – Показатели финансового прогнозирования

Показатели		Значения	Z
Доля оборотных средств в активах	Коб	0,56	1,35
Рентабельность активов, по нераспределенной прибыли	Кнп	0,000
Рентабельность активов, по балансовой прибыли	Кр	0,000
Коэффициент покрытия	Кп	2,27
Отдача всех активов	Ком	0,000

В зависимости от величины Z прогнозируется вероятность банкротства:

-  До 1,23 - вероятность банкротства высока,

-  От 1,23 – банкротство не грозит.

Следовательно, у данного предприятия угроза банкротства отсутствует.

Проводя итоги данного раздела, следует сделать вывод, что у ООО «Фокус» существует возможность остаться на рынке, более того анализ финансового состояния позволил сделать вывод, что предприятие является платежеспособным и не является банкротом.

3. Определение рыночной стоимости ООО «Фокус»

3.1 Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом

Для определения рыночной стоимости ООО ''Фокус'' в рамках затратного подхода был использован метод скорректированной стоимости чистых активов. Стоимость накопленных активов определяется по формуле 11:

Р = (Афин. + А мат. + А немат.) – П обязат., (10)

При помощи этого метода косвенно можно определить финансовую и деловую активность предприятия, что тоже влияет на рыночную стоимость предприятия.

Принимая во внимание данные, полученные от администрации ООО ''Фокус'', для расчета стоимости чистых активов был составлен скорректированный баланс, с учетом рыночной стоимости всех активов предприятия.

Имущество предприятия состоят из следующих групп активов:

-  объекты недвижимости

-  оборудование

-  дебиторская задолженность

запасы Метод чистых активов – это один из методов затратного подхода в оценке бизнеса, который рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Вследствие этого встает задача корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, а затем определяется текущая стоимость всех его обязательств и наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия. Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:

1.  Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости.

2.  Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.

3.  Выявляются и оцениваются нематериальные активы.

4.  Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

5.  Оценивается дебиторская задолженность.

6.  Оцениваются расходы будущих периодов.

7. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

8. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной

рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости, всех обязательств. Оценка недвижимого имущества, машин и оборудования. При оценке недвижимого имущества, а также машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Оценка производственных запасов. К запасам предприятия относятся: сырье, материалы и другие аналогичные ценности.

Эти оборотные активы являются предметом оценки.

Оценка дебиторской задолженности. Требуются анализ дебиторской задолженности по срокам погашения, выявление просроченной задолженности с последующим разделением ее на:

·  безнадежную, (она не войдет в экономический баланс);

·  ту, которую предприятие еще надеется получить (она войдет в экономический баланс).

Оценка денежных средств. Эта статья не подлежит переоценке.

Основное преимущество метода чистых активов в том, что он основывается в большей части на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен.

Метод стоимости чистых активов имеет преимущества при оценке предприятия:

-  обладающего значительными материальными и финансовыми активами;

-  в случае невозможности достаточно точного определения прибыли или денежного потока предприятия в будущем;

-  действующего, вновь возникшего, не имеющего ретроспективных данных о прибылях, а также холдинговой или инвестиционной компании.

Основной недостаток – этот метод не учитывает будущие возможности предприятия в получении чистого дохода.

Рассмотренные теоретические вопросы являются основой определения рыночной стоимости ООО «ФОКУС».

 

3.1.1 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Фокус»

Оцениваемым объектом недвижимости является встроенное помещение, в отдельно стоящем пятиэтажном кирпичном здании. Здание принадлежит на правах собственности ООО «ФОКУС». Текущее использование помещения – нежилое помещение административного назначения. Адрес оцениваемого объекта – г. Абаза, ул. Лазо 12.

Таблица 13 - Площади и объемы помещения (по наружному обмеру)

Наименование частей строения и пристроек	Площадь, м2	Высота, м	Объем, м3
Офис	63,1	2,75	174
Крыльцо	8,0

Техническое описание помещения

Год постройки здания 1992 Этажность 5

Таблица 14 - Конструктивные элементы помещения

Конструктивный элемент	Описание
фундаменты	б/леточный
наружные стены (материал) и их отделка	кирпичные,
перегородки (материал)	ж/бетонные плиты
перекрытия (материал)	ж/бетонные плиты
полы	кафельная плитка
проемы оконные	двойные створные, окраска
проемы дверные	филенчатые
внутренняя отделка стен	ламинат, обои, побелка
отделка потолков	побелка, подвесной

Таблица 15 - Благоустройство помещения

вид благоустройства	тип
вид отопления	центральное
наличие водоснабжения	центральное
наличие электроснабжения (тип проводки)	скрытый
наличие канализации	сброс в городскую сеть
наличие горячего водоснабжения	центр.

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства офисных зданий и жилья. Местоположение земельного участка подходит для размещения офисных и торговых площадей.

Объект оценки расположен в центральном районе города:

·  центральный район имеет развитую офисную, торговую инфраструктуру;

·  район имеет высокую степень коммерческой привлекательности, о чем свидетельствуют сравнительно высокие цены на офисные и торговые помещения.

Принимая во внимания текущее состояние рынка нежилых помещений, считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта среди экономически целесообразных вариантов (офисы, торговые площади, жилье) является его использование в качестве торговых помещений. Использование же площадей объекта должно быть комплексным. В настоящее время все площади оцениваемого здания заняты и используются по целевому назначению.

Определение стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном методе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ, а также стоимость земли. Наиболее применим метод при оценке недавно построенных объектов с незначительным износом, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги. Расчеты стоимости по затратам выполнены без учета НДС. Затратный подход подразумевает выполнение следующей последовательности шагов:

Определение полной восстановительной стоимости объекта оценки

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение восстановительной стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

1) Выбор объекта-аналога. По данным сборника УПВС, подбирается объект-аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

- назначение здания;

- общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;

- характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;

- расчетный объем.

2) определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С69таб) непосредственно по таблице УПВС.

3) Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.

Эта операция выполняется в соответствии с указаниями Общей части УПВС и технической части каждого сборника:

 (11)

Ki – поправочные коэффициенты на следующие факторы:

- месторасположение объекта экспертизы (территориальный пояс и климатический район);

- отличия по типам основных несущих конструкций;

- расхождение технических характеристик прочих элементов здания (строительный объем, этажность и др.).

4) Определение полной восстановительной стоимостью объекта недвижимостью в ценах 1969 г.

, (12)

V – расчетный объем здания (или общая площадь);

С69 – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

5) определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки.

, (13)

ПВСтекущая – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС69 – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании приложений №1 и №2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года №94 составляет 1,19); И91/84 – 1,59;

Итекущий/91 – 37,771 – индекс перехода от сметных цен 1991 года к сметным ценам на дату оценки (включая НДС 18%), по Справке Комитета по государственной статистике Республики Хакасия от 27.09.2005 года №570;

НПР – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, ведущего строительный бизнес (20%).

Определение величины физического износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

В зависимости от причин, вызывающи обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Определение физического износа зданий стоимостным методом.

Таблица 17 - Стоимость конструктивных элементов здания

Конструктивные элементы	% разбивка конструктивного элемента	Удельный вес конструктивного элемента, %	Корректирующий коэффициент	Восстановит. стоим. конст. эл-та, руб.
Восстановительная стоимость				507653
Фундаменты бетонные ленточные		3,0%	1,0	15230
Стены, перегородки в т.ч.	31%
Стены	86%	26,7%	1,0	135340
Перегородки	14%	4,3%	1,0	22032
Перекрытия		16,0%	1,0	81225
Кровля, в т.ч.	3%			0
Конструкция крыши	40%	1,2%	1,0	6092
Кровельное покрытие	60%	1,8%	1,0	9138
Полы в т.ч.	8%
• керамические	80%	6,4%	1,0	32490
из линолеума	20%	1,6%	1,0	8122
Проемы, в т.ч.	10%
Окна	56%	5,6%	1,0	28429
Двери	44%	4,4%	1,0	22337
Отделка внутренняя, в т.ч.	7%
Окраска	10%	0,7%	1,0	3554
Ламинат	45%	3,2%	1,0	15991
Обои	25%	1,8%	1,0	8884
Подвесной потолок	20%	1,4%	1,0	7107
Прочие, в т.ч.	7%
Крыльца, лестницы	51%	3,6%	1,0	18123
Прочие (козырьки, отмостки)	49%	3,4%	1,0	17413
Санитарно-технические устройства в т.ч.	15%
Центральное отопление	25%	3,75%	1,0	19037
Холодное водоснабжение	10%	1,50%	1,0	7615
Горячее водоснабжение	12%	1,80%	1,0	9138
Внутренняя канализация	14%	2,10%	1,0	10661
Электрооборудование	30%	4,50%	1,0	22844
Итого	91,0%	98,7%		500800

Таблица 18 - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов

Наименование	Остаточная восстановительная стоимость конструктивных элементов, руб.	Действит. возраст, лет	Продолжительность эксплуатации до капремонта, лет	Коэф. к ст-ти	Неисправимый физический износ, руб.
Фундаменты	15 230,00	13,00	60,00	0,22	3 299,83
Стены	135 340,00	13,00	50,00	0,26	35 188,40
Перегородки	22 032,00	13,00	75,00	0,17	3 818,88
Кровля, в т.ч.
Конструкция крыши, стропила и обрешетка деревянные	87 317,00	13,00	20,00	0,65	56 756,05
• кровельное покрытие	9 138,00	13,00	30,00	0,43	3 959,80
Полы в т.ч.
• керамические	32 490,00	2,00	60,00	0,03	1 083,00
• из линолеума	8 122,00	2,00	10,00	0,20	1 624,40
Проемы, в т.ч.
Окна	28 429,00	13,00	40,00	0,33	9 239,43
Двери	22 337,00	2,00	50,00	0,04	893,48
Отделка внутренняя, в т.ч.
Окраска	3 554,00	2,00	5,00	0,40	1 421,60
Ламинат	15 991,00	2,00	15,00	0,13	2 132,13
Обои	8 884,00	2,00	8,00	0,25	2 221,00
Подвесной потолок	7 107,00	2,00	10,00	0,20	1 421,40
Прочие, в т.ч.
Лестницы, крыльца	18 123,00	2,00	40,00	0,05	906,15
Остальные (козырьки, отмостки)	17 413,00	2,00	8,00	0,25	4 353,25
Санитарно-технические устройства в т.ч.
Центральное отопление	19 037,00	13,00	35,00	0,37	7 070,89
Внутренний водопровод	7 615,00	13,00	30,00	0,43	3 299,83
Горячее водоснабжение	9 138,00	13,00	30,00	0,43	3 959,80
Внутренняя канализация	10 661,00	13,00	30,00	0,43	4 619,77
Электрооборудование	22 844,00	13,00	25,00	0,52	11 878,88
Итого	500 802,00				159 147,97

Стоимость земельного участка

Основным условием оценки рыночной стоимости земельного участка является возможность отчуждения на него прав собственности.

Участок земли, на котором расположен оцениваемый объект, передан настоящему владельцу на праве бессрочного пользования. Земельный участок может иметь рыночную стоимость в случае, когда собственник выкупит его у государства в собственность. В этом случае он получает комплекс прав собственности, в том числе и право, отчуждать его.

Оцениваемый объект недвижимости находится в жилом пятиэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49,1 м2. Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3332,5 м2, общая площадь квартир 4 493,5 м2. Следовательно на 1 м2 застройки приходится 0,74 м2 земельного участка. Таким образом, земельный участок приходящийся на оцениваемый объект составляет 36,4 м2, (доля земельного участка под данным объектом составляет 0,01).

Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки.

Следовательно, рыночная стоимость недвижимости определенная в рамках затратного подхода составляет 340 500 рублей.

Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.

Метод базируется на методе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров или услуг с относительно равной полезностью наиболее распространимым и пользующимся спросом станет товар с наименьшей ценой.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1.  изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости (того сегмента), к которому принадлежит данный объект. Выявление объектов недвижимости, наиболее сопоставимых с оцениваемым;

2.  сбор и проверка информации по объектам-аналогам; вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов, на выделенные различия в ценообразующих характеристиках;

3.  согласование скорректированных цен объектов-аналогов и вывод итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 22.

Таблица 22 - Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж

Месторасположение объекта и его адрес		Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
		ул. Лазо	ул. Пролетарс кая	ул. Ленина	ул. Лазо	ул. Кулакова	ул. Лазо
Источник информации			газета «Абазинский курьер»	газета «Абазин-ский курьер»	газета «Абазин ский курьер»	газета «Абазинский курьер»	газета «Абазинский курьер»
Цена продаж (предложений), рублей			450 000	500 000	350 000	800 000	600 000
Общая площадь (кв. м.)		49,1	50	63	30	86	52
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб.			8 946	7 886	11 628	9 302	11 472
Условия продажи		Продажа	Продажа	Продажа	Продажа	Предложе ния	Предложе ния
Корректировка, %		1	0%	0%	0%	-5%	-5%
Скорректированная цена, руб.			8 946	7 886	11 628	8 837	10 899
Условия рынка (время продажи)		Август 05	Май 05	Август 05	Сентябрь 05	Октябрь 05	Октябрь 05
Индекс инфляции	12,00%	1,000	1,034	1,003	0,993	0,974	0,974
Корректировка, %	1,00%	2	3,37%	0,30%	-0,73%	-2,60%	-2,60%
Скорректированная цена, руб.			9 248	7 910	11 543	8 607	10 615
Место положения здания		Центр	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр
Корректировка, %		3	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.			9248	7910	11543	8607	10615
Физические характеристики
Материал стен		кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		4	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Материал перекрытий		ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты	ж/б плиты
Корректировка, %		5	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Наличие коммун. систем		есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка, %		6	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Техническое состояние объекта		отличное	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт	отличное	отличное
Корректировка, %		7	5%	5%	5%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			462	396	577	0	0
Скорректированная цена физических характеристик			462	396	577	0	0
Общая сумма корректировок			9710	8306	12120	8607	10615
Количество корректировок k			2	2	2	2	2
Общее количество корректировок K =Σ k		10
Удельное количество корректировок по каждому аналогу m=k/K			0,2	0,20	0,20	0,20	0,20
Величина y, обратное m			5,00	5,00	5,00	5,00	5,00
Сумма y		25,00
Вес аналога W=y/Σy		1,00	0,20	0,20	0,20	0,20	0,20
			1942	1661	2424	1721	2123
Средневзвешенное значение стоимости одного м2 общей площади, руб./м2		9872
Площадь помещения, м2		49,1
Итого по зданию (руб.)		484 700

Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом составляет 484 700 рублей.

Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода

Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.

В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1.  определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2.  расчет ставки капитализации;

3.  определение стоимости объекта недвижимости на основе ЧОД и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Определение потенциального валового дохода

ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Определение величины арендной платы приведено в таблице 23.

Таблица 23 - Определение средней ставки арендной платы методом сравнения

Характеристика	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Источник информации		Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы	Администрация г. Абазы
Район	Лазо	Ленина	Кулакова	Набережная	Набережная
Ставка арендной платы (руб./м2 год), без НДС.		2 392	2 591	1 638	2 524
Условия рынка аренды (дата)		III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.	III квартал 2005 г.
Корректировка %		0%	0%	0%	0%
Общая площадь, м2	49,1	30,1	30,1	58,6	33,28
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Местоположение	центр	центр	центр	центр	центр
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Физические характеристики	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Характер помещения	Встр.	Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая корректировка в рублях		0,00	0,00	0,00	0,00
Откорректированная цена, руб./м2		2 392	2 591	1 638	2 524
Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год		2 286

Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 2 286 руб./м2 в год.

Определение действительного валового дохода

ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Коэффициент загрузки

Для небольших офисных помещений в центре города загрузка довольно высока (до 100 %).

Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.

Эксплуатационные расходы

Эксплуатационные расходы представляют собой текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями (налоги на имущество, страховые взносы, арендная плата за землю), и переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата электроэнергии, воды и др.).

Эксплуатационные расходы определялись на основании анализа расходов по объекту оценки и сопоставимым зданиям.

Налог на здание (на имущество)

Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества.

Для вновь купленного объекта первоначальная стоимость равна цене покупки. За балансовую стоимость объекта примем величину стоимости, полученную по затратному методу.

Коммунальные платежи

На основании анализа данных о коммунальных платежах схожей по функциональному использованию недвижимости зависит от реального валового дохода.

На протяжении пяти лет мы прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.

Управление объектом

Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Владение недвижимостью, в отличии от владения денежным вкладом в банке, требует определённых усилий по управлению объектом. Независимо от того, собственник ли осуществляет это управление или сторонняя фирма, включая расходы на управление и общие затраты, мы тем самым признаём, что часть валового дохода от аренды создаётся не непосредственно объектом недвижимости, а усилиями управляющего.

Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2 % от валового дохода.

Прочие расходы

В данную статью мы включили расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы Они оцениваются в 2 % от валового дохода.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости. Систематический риск – связанный с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Таблица 24 - Расчет уровня бета - коэффициента (оптимистичный вариант)

факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень			нормальный уровень			высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25	1,50		1,75		2,00
политические факторы
риск национализации					1
риск экспроприации					1
риск военных действий и гражданских беспорядков				1
коррупция					1
изменение государственной политики						1
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности			1
структура населения			1
плотность заселения			1
демография			1
общеэкономические факторы
уровень инфляции			1
налоги в области недвижимости			1
финансирование строительства и реконструкции			1
предложение			1
спрос			1
уровень жизни населения				1
состояние и перспективы строительства			1
сроки кредитования				1
процентные ставки				1
условия выделения средств				1
перспективы рынка недвижимости			1
физические факторы
экология					1
географическое положение		1
геология			1
геодезия			1
топография			1
природа					1
сейсмичность						1
технологические решения в области землепользования			1
количество наблюдений	0	1	15	5	5	2	0		0		0
вес	0	0,63	11,25	4,4	5	2,5	0		0		0
взвешенная сумма	23,78
количество факторов	28
оценка коэффициента бета	0,849
факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень			нормальный уровень			высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25		1,50		1,75		2,00
политические факторы
риск национализации					1
риск экспроприации					1
риск военных действий и гражданских беспорядков					1
коррупция					1
изменение государственной политики					1
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности				1
структура населения				1
плотность заселения				1
демография				1
общеэкономические факторы
уровень инфляции						1
налоги в области недвижимости						1
финансирование строительства и реконструкции				1
предложение				1
спрос					1
уровень жизни населения					1
состояние и перспективы строительства				1
сроки кредитования						1
процентные ставки						1
условия выделения средств						1
перспективы рынка недвижимости				1
физические факторы
экология					1
географическое положение					1
геология					1
геодезия					1
топография					1
природа					1
сейсмичность					1
технолоические решения в области землепользования
количество наблюдений	0	0	0	8	14	5		0		0		0
вес	0	0	0	7,04	14	6,25		0		0		0
взвешенная сумма	27,29
количество факторов	27
оценка коэффициента бета	1,011

Таблица 26 - Расчет уровня бета - коэффициента (пессимистичный вариант)

факторы риска	уровень изменчивости фактора риска
	низкий уровень			нормальный уровень			высокий уровень
	0,50	0,63	0,75	0,88	1,00	1,25	1,50	1,75	2,00
политические факторы
риск национализации							1
риск экспроприации							1
риск военных действий и гражданских беспорядков							1
коррупция							1
изменение государственной политики
социальные факторы
уровень образования и культура населения, потребности						1
структура населения						1
плотность заселения						1
демография					1
общеэкономические факторы
уровень инфляции							1
налоги в области недвижимости							1
финансирование строительства и реконструкции							1
предложение								1
спрос							1
уровень жизни населения							1
состояние и перспективы строительства							1
сроки кредитования							1
процентные ставки							1
условия выделения средств							1
перспективы рынка недвижимости								1
физические факторы
экология							1
географическое положение							1
геология							1
геодезия							1
топография							1
природа							1
сейсмичность							1
технологические решения в области землепользования
количество наблюдений	0	0	0	0	1	3	20	2	0
вес	0	0	0	0	1	3,75	30	3,5	0
взвешенная сумма	38,25
количество факторов	26
оценка коэффициента бета	1,471

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Таблица 27 - Расчет уровня несистематического риска (оптимистичный вариант)

факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск					средний риск			высокий риск
	0,5%	1,00%		2,00%		3,00%	3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
местоположение
транспортная доступность		1
пешеходная доступность				1
наличие и состояние коммуникаций		1
размещение объекта в плане города (района)				1
примыкающие окружение				1
физические характеристики
физические параметры				1
объемно-планировочные показатели				1
качество строительства и эксплуатации		1
состояние объекта				1
функциональная пригодность и использование		1
привлекательность и комфорт				1
условия продаж
залоги и заклады		1
мотивы продавцов и покупателей		1
даты известных сделок по аналогам	1
особые условия сделок		1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы		1
ликвидность		1
эксплуатационные расходы		1
стоимость строительства и реконструкции		1
количество наблюдений	1	11		7		0	0	0	0	0	0
вес	0,5%	11,0%		14,0%		0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
взвешенная сумма	25,5%
количество факторов	19
итоговый несистематический риск	1,34%
факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск				средний риск				высокий риск
	0,5%	1,00%	2,00%		3,00%		3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
местоположение
транспортная доступность								1
пешеходная доступность								1
наличие и состояние коммуникаций								1
размещение объекта в плане города (района)								1
примыкающие окружение								1
физические характеристики
физические параметры							1
состояние объекта							1
функциональная пригодность и использование							1
привлекательность и комфорт								1
условия продаж
залоги и заклады							1
мотивы продавцов и покупателей							1
даты известных сделок по аналогам							1
особые условия сделок							1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы							1
ликвидность							1
эксплуатационные расходы							1
стоимость строительства и реконструкции							1
количество наблюдений	0	0	0		0		11	6	0	0	0
вес	0,0%	0,0%	0,0%		0,0%		38,5%	27,0%	0,0%	0,0%	0,0%
взвешенная сумма	65,5%
количество факторов	17
итоговый несистематический риск	3,85%

Таблица 29 - Расчет уровня несистематического риска (пессимистичный вариант)

факторы риска	уровень фактора риска
	низкий риск			средний риск			высокий риск
	0,5%	1,00%	2,00%	3,00%	3,50%	4,50%	5,50%	6,00%	7,00%
местоположение
транспортная доступность								1
пешеходная доступность								1
наличие и состояние коммуникаций								1
размещение объекта в плане города (района)								1
примыкающие окружение								1
физические характеристики
физические параметры								1
состояние объекта								1
функциональная пригодность и использование								1
привлекательность и комфорт								1
условия продаж
залоги и заклады							1
мотивы продавцов и покупателей							1
даты известных сделок по аналогам							1
особые условия сделок							1
финансово-эксплуатационные факторы
доходы							1
ликвидность							1
эксплуатационные расходы							1
стоимость строительства и реконструкции							1
количество наблюдений	0	0	0	0	0	0	8	9	0
вес	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%	44,0%	54,0%	0,0%
взвешенная сумма	98,0%
количество факторов	17
итоговый несистематический риск	5,76%

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоко ликвидные активы, т. е. Это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются стальные составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Безрисковая ставка

Наименование	Величина	Примечание
Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ	8,7%	Источник информации: Гарант – справочная правовая система
Rе = Rf + β (Rm - Rf)+Rн
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Rf - Безрисковая ставка	8,70%
β -коэффициент бета	0,849	1,011	1,471
Rm - рыночная норма дохода	13,00%
Rн - компенсация за несистематический риск	1,34%	3,85%	5,76%
Ставка дисконта, Rе	13,69%	16,90%	20,79%
Среднее зачение ставки дисконта, Rе	17%
Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск)
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Срок возврата капитала, лет	5	10	15
Ставка возмещения капитала %, Ск	20,00%	10,00%	6,67%
Ставка капитализации, Rк реал	37%	27%	23,67%
Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср	29,00%

Таблица 32 - Определение стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока

наименование	ед. изм.	результат
доходы.
сдаваемое помещение наземной части здания	м2	49,1
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, без ндс	руб./м2 год	2 286
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, с ндс 18%.		2 697
стоимость аренды наземной части здания помещения, за год	руб./год	132 423
прочие доходы	руб.	0
потенциальный валовой доход.	руб.
потери при сборе арендной платы.	%	1%
итого потери при сборе арендной платы.	руб.	1 324
действительный валовой доход	руб.	131 099
операционные расходы
постоянные расходы
налог на имущество (2,2% от первоначальной восстановительной стоимости - износ)	%	7492
итого постоянные расходы	руб.	7492
переменные расходы	руб./год	13 242
прочие переменные расходы	руб./год	2 648
итого операционные расходы.	руб.	23 382
чистый операционный доход.	руб.	107 717
ставка капитализации, %	%	29%
текущая стоимость имущества с округлением	руб.	371 500
следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, составляет 371 500 рублей.

 

Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле 15:

V=V1*Q1+V2*Q2+V3*Q3 (12)

 

где V1 и V2 – стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.; Q1 и Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Таблица 33- Определения веса для согласования результатов

Наименование	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Полнота информации	0,4	0,4	0,2
Достоверность информации	0,3	0,4	0,3
Допущения, принятые в расчётах	0,4	0,4	0,2
Способность учитывать конъюнктуру рынка	0,1	0,6	0,3
Способность учитывать доходность объекта	0,1	0,4	0,5
Способность прогнозирования во времени	0,1	0,4	0,5
Способность учитывать конструктивные особенности	0,7	0,2	0,1
Усредненное значение:	0,3	0,4	0,3

Таблица 34 – Согласование результатов по объекту недвижимости

Подходы	Цена объекта оценки, (руб.) с НДС, полученные разными подходами	Веса	Итоговая цена оценки объекта (руб.)
Затратный	340 500	0,3	102 150
Сравнительный	484 700	0,4	193 880
Доходный	371 500	0,3	111 450
Рыночная цена объекта оценки, руб. (с учетом округления)	408 000 (четыреста восемь тысяч)

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ООО «ФОКУС» составляет 408 000 (четыреста восемь тысяч) рублей 00 копеек.

3.1.2 Определение рыночной стоимости оборудования

В оценке оборудования, приборов применяются три подхода - затратный, сравнительный и доходный.

Таблица 35 –Объекты оценки

Оборудование		Год выпуска
Компьютер	Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51	2002
Принтер	NP Deskiet 990 Cxi	2002
Сканер	ACFA/arcus 1200 scsi	2004

 

Затратный подход оценки

Восстановительная стоимость (reproduction cost) есть оцениваемая стоимость приобретения в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого оборудования из таких же материалов, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и моральный износ, как оцениваемое оборудование.

Восстановительная стоимость определена путем изучения рынка. Информацию о предложениях о продаже объектов - аналогов Оценщик получал через открытые печатные издания, прайсы торгующих фирм. К величине цены технологического оборудования, требующего монтажа и наладки указанные затраты добавлялись в размере 10-15% от стоимости оборудования.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта снятого с производства равна:

Свосст. оцениваемого объекта = Свосст. аналога*0,8

Определение накопленного износа и расчет рыночной стоимости производился по следующей формуле:

Со = Св*(Тэф/Тэж)

Св - восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

Тэж – экономический срок жизни объекта, рассчитанный исходя из практики эксплуатации оцениваемого имущества.

Тэф -эффективный возраст, определяемый экспертным методом.

Поправка на ликвидность определялась исходя из следующих факторов:

-  В связи с тем, что технологическое оборудование узкоспециализированное для его реализации необходимо соответствующее время оценщиком было принято решение применить «коэффициент ликвидности» равный 0,8

-  В расчетах (Таблица 36) использовалась информация торгующих фирм.

Результаты расчетов представлены в таблице 36 и 37.

Таблица 36 - Расчет рыночной стоимости оборудования ООО "Фокус"

Наименование	Текущее использование	Аналог	Цена аналога, руб.
1	2	3	4
Компьютер	Установлен и эксплуатируется	Компьютер	22000
Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб.
Восстановительная стоимость, руб.	22 000	22000
Эффективный возраст	3
Общий срок жизни	6
Оценка износа	11000
Остаточная стоимость, руб.	11 000
Рыночная стоимость, руб.	11 000
Количество	1
Общая рыночная стоимость	11000
Принтер	Установлен и эксплуатируется	Принтер	9000
Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб.
Восстановительная стоимость, руб.	9 000
Эффективный возраст	4
Общий срок жизни	6
Оценка износа	6000
Остаточная стоимость, руб.	3 000
Рыночная стоимость, руб.	3 000
Количество	1
Общая рыночная стоимость	3000
1	2	3	4
Сканер	Установлен и эксплуатируется	Сканер	1600
Полная себестоимость оцениваемого объекта, руб.
Восстановительная стоимость, руб.	1 600
Эффективный возраст	2
Общий срок жизни	10
Оценка износа	320
Остаточная стоимость, руб.	1 280
Рыночная стоимость, руб.	1 280
Количество	1
Общая рыночная стоимость	1280

 

Таблица 37 - Результаты расчетов рыночной стоимости оборудования ООО "Фокус"

Наименование оборудования	Техническая характеристика	Рыночная стоим. при продол. использовании
Компьютер	Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51	11000
Принтер	NP Deskiet 990 Cxi	3000
Сканер	ACFA/arcus 1200 scsi	1280
Итого		15280

Метод сравнения продаж

Изучение вторичного рынка моделей оргтехники различных годов производства и различных производителей позволило произвести сбор рыночной информации, произведено сравнение аналогов с оцениваемыми объектами и осуществить соответствующие корректировки. Результаты расчетов представлены в таблице 38 и 39.

Таблица 38 – Расчет стоимости оборудования ООО "Фокус" методом сравненья продаж

Оборудование		Объект	Аналог
Компьютер
	Цена		22000
	Дата оценки	01.08.2005	01.08.2005
	Корректирующий коэффициент	0,4
	Скорректированная цена	8 800
	Корректировка на комплектность	полная
Принтер
	Цена		9000
	Дата оценки	01.08.2005	01.08.2005
	Корректирующий коэффициент	0,4
	Скорректированная цена	3 600
Сканер
	Цена		1600
	Дата оценки	01.08.2005	01.08.2005
	Корректирующий коэффициент	0,6
	Скорректированная цена	960

Таблица 39 - Результаты расчетов рыночной стоимости оборудования ОАО "Красноярскфото"

Наименование оборудования	Техническая характеристика	Рыночная стоим. при продол. использовании
Компьютер	Процессор-Pentium III, монитор OptigustQ 51	21120
Принтер	NP Deskiet 990 Cxi	9900
Сканер	ACFA/arcus 1200 scsi	1824
Итого		32844

 

Доходный подход

Оцениваемое оборудование участвует в бизнесе в составе имущественного комплекса, но поскольку Оценщиком не выявлено случаев сдачи в аренду аналогичного оборудования доходный метод не применялся.

Таблица 40– Согласование результатов компьютера

Метод оценки	Величина стоимости рублей	Вес
Затратный подход	11 000	0,4
Метод сравнения	8 800	0,6
Средневзвешенная	9 680

Таким образом, рыночная стоимость компьютера Процессор-Pentium III, монитор OptiustQ 51 составляет 9 680 рублей.

Таблица 41 - Согласование результатов принтера

Метод оценки	Величина стоимости рублей	Вес
Затратный подход	3 000	0,4
Метод сравнения	3 600	0,6
Средневзвешенная	3 360

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого принтера NP Deskiet 990 Cxi составляет 3 360 рублей.

Таблица 42 - Согласование результатов сканера

Метод оценки	Величина стоимости рублей	Вес
Затратный подход	1 280	0,4
Метод сравнения	960	0,6
Средневзвешенная	1 088

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого сканера ACFA/arcus 1200 scsi составляет 1 088 рублей. Следовательно, рыночная стоимость оборудования составляет с учетом округления 14 000 (четырнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Определение рыночной стоимости автотранспорта

Тип ТС: грузопассажирский;

Идентификационный номер: ХТТ 396200N0139991

Марка, модель УАЗ 3962;

Категория (А В С D, прицеп): В;

Модель, № двигателя: 417800 20206563;

Кузов №: 3314;

Шасси №: 0139991;

Цвет: зеленый;

Дата выпуска: 1992г. Паспорт ТС: 19 ЕС 446270;

Определение рыночной стоимости автомобиля УАЗ 3962 затратным подходом

Для определения полной восстановительной стоимости была использована ценовая информации производителя, и продавцов осуществляющих продажу автомобилей данной модели. Анализ имеющейся информации показал, что полная восстановительная стоимость на дату оценки составляет 201 200 (двести одна тысяча двести) рублей.

Определение размера физического износа В соответствии с методикой оценки РД 37.009.015-98 (с изменениями 1,2 и 3) оценщик установил, что физический износ данного автомобиля определяется следующим образом:

Итр. = И1 * Пф + И2 * Дф, (13)

где: И1 - показатель износа АМТС по пробегу в % (приложение N);

Пф - пробег фактический на день осмотра в тыс.;

И2 - показатель старения по сроку службы в зависимости от интенсивности эксплуатации в % (приложение Л);

Дф - фактический срок службы с начала эксплуатации в год.

Согласно РД-37.009.015-98 с изменениями 1,2 и 3 оценщик принимает для расчетов износ 70%.

Определение величины накопленного износа

Накопленный износ определяется как совокупность устранимых и неустранимых составляющих физического, функционального и экономического (внешнего) износа и определяется по формуле:

Ф = 1 – (1 – Ффиз)(1-Ффункц)(1-Фэк)

Где Ф –накопленный износ, Ффиз – физический износ, Ффункц – функциональный износ, Фэк – экономический износ соответственно.

Таблица 44 - Расчет стоимости объекта оценки

Наименование	Ед. Измерения	Значение
Стоимость замещения (первоначальная стоимость)	руб.	201 200
Физический износ	%	70
Экономический и функциональный износ	%	0
Часть стоимости транспортного средства, утраченная вследствие износа (1-70/100)		0,3
Стоимость с учетом накопленного износа	руб.	60 360

В результате проведенных расчетов, оценщик пришел к заключению о том, что стоимость автомобиля УАЗ 3962 , с учетом амортизационного износа составляет 60 360 (шестьдесят тысяч триста шестьдесят) рублей 00 копеек.

Определение рыночной стоимости автомобиля УАЗ 3962 доходным подходом

Указанный подход не применялся по причине отсутствия достоверной информации о доходах владельца АМТС, которые он может получить от доходного использования оцениваемого объекта.

Определение рыночной стоимости автомобиля УАЗ 3962 сравнительным подходом

Подход сравнения продаж основан на допущении о том, что субъекты рынка действуют, ориентируясь на информацию об аналогичных сделках. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленный на продажу объект сумму, не превышающую той, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности объект.

При применении данного подхода к оценке стоимость оцениваемого объекта определяется путем анализа цен продажи аналогичных автомобилей с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым автомобилем и аналогами.

Основные шаги при применении данного подхода следующие:

·  подбор информации по продажам, предложениям к продаже объектов, аналогичных оцениваемым;

·  выбор параметров сравнения;

·  сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта. По причине того, что объем предложений автомобилей, имеющих дату выпуска, техническое состояние, пробег сопоставимые с оцениваемым ограничен, в выборку вошли автомобили данной модели, с разными пробегами и техническим состоянием.

Таблица 45 – Объекты аналоги

№ п/п	Наименование	источник информации	Цена в рублях
1	УАЗ 3962, пробег по нормативу, 1998 г.	Газета «Шанс», «Абазинский курьер», 2005 года	70 000
2	УАЗ 3962, пробег по нормативу, 1992 г.		60 000
3	УАЗ 3952, пробег по нормативу, 1995 г.		70 000

Обоснование корректировок

При расчете использовались абсолютные корректировки внесения корректировок. Полученные в результате применения корректировок стоимости объектов-аналогов просуммированы с весами, учитывающими степень близости объекта-аналога к оцениваемому объекту. Полученная в итоге сумма и является стоимостью оцениваемого объекта полученного с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж.

1.  Корректировка на дату выпуска

При определении корректировки на дату выпуска данной модели автомобиля было учтено, что по имеющимся данным цена сделки на рынке автомобилей с различными датами выпуска отличается. Размер корректировки был определен оценщиком на основании РД 37.009.015-98 с изменениями 1,2 и 3.

2.  Корректировка на уторговывание

Корректировка на уторговывание была внесена для учета изменения стоимости объекта вызванного наличием на рынке потенциальных продавцов, которые продают объекты по ценам предложения, что на 5-10 % выше реальной стоимости объекта.

В результате последовательного выполнения всех вышеизложенных корректировок итоговая стоимость оцениваемого автомобиля УАЗ 3962, определенная с помощью подхода прямого сравнительного анализа продаж составила 61 560 (шестьдесят одна тысяча пятьсот шестьдесят) рублей 00 копеек.

Согласование результатов оценки

При определении итоговой стоимости были учтены преимущества и недостатки использованных подходов, особенности оцениваемого объекта и текущего состояния рынка автомобилей данной модели. На взгляд оценщика все подходы дали значимые результаты. Но, учитывая, что рыночная стоимость в сегодняшней ситуации определяется не только требованиями рынка, оценщик склонен дать равные весовые коэффициенты подходу прямого сравнительного анализа продаж и затратному подходу.

Таблица 47 – Согласование результатов оценки автотранспортного средства

Подход	Вес коэф.	Стоимость, руб.
Затратный подход руб.	0,4	60 360
Прямого сравнительного анализа продаж, руб.	0,6	61 560
Итоговая величина рыночной стоимости (с учетом округления), руб.	61 000

Следовательно, рыночная стоимость автомобиля УАЗ 3962 составляет 61 000 (шестьдесят одна тысяча) рублей 00 копеек.

3.1.4 Определение стоимости запасов

Расшифровка запасов (на сумму 12 800 руб.) позволила определить, что основными запасами являются комплектующие к компьютерам, расходные материалы, запасные части к оргтехнике и транспортному средству. Было определено, что запасы были приобретены во второй половине отчетного периода по существующим рыночным ценам, поэтому корректировка их стоимости не производилась. Таким образом, стоимость запасов составляет 12 800 рублей.

3.1.5 Определение рыночной стоимости дебиторской задолженности

Дебиторская задолженность ООО «Фокус» только краткосрочная (менее 12 месяцев), просроченной задолженности нет.

Дебиторская задолженность на дату оценки в балансовых величинах составляет 34 400 рублей. Рыночная стоимость такой дебиторской задолженности определяется умножением величины балансовой стоимости задолженности на коэффициент дисконтирования в зависимости от срока неплатежа по обязательствам. Коэффициент дисконтирования определяется согласно методике Федерального долгового центра при Правительстве РФ, (таблица 48).

Таблица 48 - Распределение дебиторской задолженности по срокам ее возникновения

Срок неплатежа	Коэффициент дисконта
до 3 месяцев	1,00
от 3 до 4 мес.	0,80
от 4 до 5 мес.	0,60
от 5 до 6 мес.	0,40
до 6 до 7 мес.	0,20
от 7 до 8 мес.	0,10
свыше 8 мес.	0,01

Так как срок погашения части задолженности покупателями и заказчиками до трех месяцев, то сумма 34 400 рублей корректировалась на коэффициент 1 и составила, соответственно 34 400 рублей.

Таким образом, дебиторская задолженность ООО «Фокус» составляет 34 400 рублей.

Корректировка по статье денежные средства не производится

 

3.1.6 Определение рыночной стоимости кредиторской задолженности

Расшифровка кредиторской задолженности позволила определить, что сумма задолженности не может быть скорректирована, в силу того, что среди кредиторов нет лиц, которые могут быть исключены из списка кредиторов.

Таким образом, кредиторская задолженность ООО «Фокус» составляет 131 900 рублей.

Скорректированная стоимость чистых активов в рыночных ценах приведена в таблице 49.

Таблица 49 - Расчет чистых активов предприятия

наименование показателя	код	01.01.2004	01.01.2005	скорректированный баланс
i. активы
основные средства	120	192 200	202 400	483 000
незавершенное строительство	130	0	0	0
долгосрочные финансовые вложения	140	0	0	0
запасы	210	18 000	12 800	12 800
дебиторская задолженность	240	44 200	34 400	34 400
краткосрочные финансовые вложения	250	0	0	0
денежные средства	260	154 000	182 300	182 300
прочие оборотные активы	270	0	0	0
итого активы		408 400	431 900	712 500
ii. пассивы
11. целевые финансирован поступления	460	0	0
12. заемные средства	590	0	0	0
13. заемные средства	610	0	0	0
14. кредиторская задолженность	620	148 400	131 900	131 900
15. расчеты по дивидендам	630	0	0	0
16. резервы предстоящих расходов и платежей	650	0	0	0
17. прочие пассивы	660	0	0	0
итого пассивы		148 400	131 900	131 900
стоимость чистых активов		260 000	300 000
скорректированная стоимость чистых активов				580 600

Таким образом, стоимость собственного капитала ООО «ФОКУС», определенная на основе стоимости его активов, с учетом округлений составила 581 000 (пятьсот восемьдесят одна тысяча) рублей.

3.2 Определение рыночной стоимости предприятия сравнительным подходом

Данный подход основан на принципе замещения – расчетливый и осведомленный покупатель не заплатит за объект собственности больше, чем он может заплатить за другую собственность эквивалентного качества и полезности. Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи.

Сравнительный подход основывается на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичное оборудование, компании, ценные бумаги, акции, принимая при этом независимые и рациональные решения. Использование этого подхода возможно только при наличии хорошо функционирующего рынка и информации о цене предложений или сделках купли– продажи на сегменте рынка, к которому относится оцениваемое предприятие.

Основной используемый принцип – сопоставление, которое проводится:

·  с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

·  с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок, при отсутствии точного аналога.

Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, доступности финансовой информации и наличия служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

Сравнительный подход или подход компании-аналога базируется на утверждении, что рыночная стоимость компаний находящихся в одной стране и относящихся к одной отрасли, а также имеющих сходные производственные и финансовые характеристики, будет различаться незначительно. Подход компании аналога предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых обращаются на фондовом рынке, или информации о сделках купли-продажи бизнеса целиком.

В России пока отсутствует возможность оценить рыночную стоимость компаний по оказанию фото услуг. Отсутствие достоверной информации на фондовом рынке о стоимости акций компаний отрасли, не позволяет оценить стоимость предприятия с помощью сравнительного (рыночного) подхода.

Отсутствие развитого фондового рынка и отсутствие доступной информации о стоимости пакетов акций компаний России не позволяют применить сравнительный подход для определения рыночной стоимости бизнеса фото услуг.

3.3 Определение рыночной стоимости предприятия доходным подходом

Доходный подход к оценке бизнеса по праву считается основным подходом, который позволяет определить насколько предприятие способно генерировать свои активы в прибыль. Методика его применения состоит в том, чтобы определить стоимость предприятия на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу (владельцам), включая выручку от продажи того имущества («нефункционирующих» или «избыточных» активов), которое не понадобится для получения этих доходов.

Будущие доходы (очищенные от затрат) предприятия оцениваются и суммируются с учетом времени их появления, т.е. того факта, что владелец предприятия сможет их получить лишь позднее.

Применительно к общепринятым стандартам оценки бизнеса максимально приемлемая для любого потенциального покупателя (инвестора) стоимость предприятия, определенная согласно доходному подходу к оценке бизнеса, представляет собой сумму всех приведенных по фактору времени доходов с бизнеса, которое может получить предприятие и его владелец.

Применяя доходный подход, оцениваем стоимость бизнеса в представлении того инвестора, который имеет или будет иметь 100%-ный контроль над данным предприятием.

Метод капитализации

заключается в том, что стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

3.3.1 Расчет чистой прибыли предприятия

Величиной прибыли, которая будет капитализирована принимаем прибыль последнего отчетного периода.

Появление новых услуг позволит с достаточной степенью вероятности спрогнозировать увеличение поступлений, что, и отражено в плане развития предприятия. Поэтому считаем данный расчет планируемой прибыли обоснованным.

Действительный валовой доход планируется увеличить за счет появления новых услуг населению. А уменьшение расходов за счет заключения выгодных договоров с поставщиками расходного материала, для изготовления продукции, выпускаемой ООО «ФОКУС».

Таблица 50 - Расчет чистой прибыли последнего отчетного периода.

Наименование показателя	Фактическое значение, руб.
Выручка	200 900
Затраты	65 250
Прибыль (убыток) до налогообложения (стр.050+060-070+080+090-100+120-130)	135 650
Налоги	22 300
Чистая прибыль	113 350

Таким образом, чистая прибыль за последний отчетный год ООО «Фокус», с учетом плана развития предприятия составляет 113 350 рублей.

 

3.3.2 Определение ставки капитализации

Ставка капитализации – это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости, будущие доходы предприятия в текущую стоимость предприятия. При расчете ставки капитализации был использован метод прямой капитализации, который применяется в случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным, текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Ставка капитализации, в данном случае, рассчитывается по следующей формуле 15:

R k = Rd - g, (15)

где: Rd – ставка дисконтирования; g – долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока.

Рассчитываем ставку дисконтирования по кумулятивному методу построения («build-up» approach), основанному на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. В соответствии с данным подходом за базу расчета берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой добавляется премия за специфический риск инвестирования в конкретный бизнес.

Концепция «кумулятивного роста» основана на зависимости между величиной ставок дохода и уровнем риска, связанного с теми или иными инвестициями, то есть при переходе от менее рискованных (безрисковых) к более рискованным инвестициям происходит рост ставок дохода путем суммирования всех видов премий за риск. Концепция исходит из того, что вследствие неопределенности или риска, связанного с получением будущих доходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую доходность, то есть должна обеспечивать премию за риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

Расчет ставки дисконтирования для оцениваемого предприятия проводился по следующей формуле:

R – рублевая ставка дисконтирования с учетом дополнительных премий инвестирования в конкретный бизнес;

Rp – безрисковая рублевая ставка дисконтирования;

Di – дополнительная премия за риск, связанный с инвестированием в конкретную компанию.

Определение безрисковой ставки

Безрисковое вложение средств подразумевает то, что инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств. Следует отметить, что, говоря о безрисковости вложений, мы имеем в виду лишь относительное отсутствие риска, а не абсолютное.

К подобным активам следует относить такие инструменты, которые удовлетворяют некоторым условиям:

1. доходности по которым определены и известны заранее;

2. вероятность потери средств в результате вложений в рассматриваемый актив минимальна;

3. продолжительность периода обращения финансового инструмента совпадает или близка со «сроком жизни» оцениваемого предприятия.

В качестве безрисковой ставки в мировой практике обычно используется ставка дохода по инвестициям, возврат которых гарантирует государство (долгосрочные правительственные облигации). Данная позиция основывается на следующих рассуждениях. Так как безрисковый актив имеет, по определению, известную доходность, то этот тип актива должен быть некоей ценной бумагой, обеспечивающей фиксированный доход и имеющей нулевую вероятность неуплаты. Таким образом, безрисковое вложение приносит, как правило, какой-то минимальный уровень дохода, достаточный для покрытия уровня инфляции в стране и риска, связанного с вложением в данную страну. События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений. Таким образом, в качестве базовой ставки может быть принята ставка по вложениям, характеризующимся наименьшим уровнем риска.

Альтернативой общепринятой безрисковой ставке является ставка процента по рублевым депозитам.

В качестве безрисковой ставки мы использовали средневзвешенную процентную ставку по привлеченным депозитам предприятий и организаций в рублях на срок более 1 года. Значение данной ставки за август 2005 г. составляет 8,7% годовых. Источник информации: «Вестник банка России» от 30.12.2005 г. №71-72.

Определение величины премии за риск инвестирования в оцениваемый бизнес

По каждому из данных видов риска оценщик назначает премию в размере от 0% (риск совершенно отсутствует) до 5% (риск максимально возможный).

Оценка факторов риска, в основу которых легли результаты проведенного анализа деятельности оцениваемого предприятия, выглядит следующим образом:

Размер компании

Крупная компания часто имеет некоторые преимущества перед малыми конкурентами: относительно более легкий доступ к финансовым рынкам при необходимости привлечения дополнительных ресурсов, большая стабильность бизнеса. Вместе с тем, малый размер предприятия - не всегда однозначно отрицательный фактор.

Однако, есть ряд отраслей, где гораздо эффективней работают малые предприятия: торговля, общественное питание, обслуживание населения, производство без применения сложных технологических процессов.

Наиболее информативным показателем при оценке размера предприятия является величина чистых активов предприятия, поскольку чистые активы характеризуют ту величину капитала компании, которая остается за вычетом всех долговых обязательств.

Величину риска по данному фактору определяем экспертным путем, и принимаем в размере 3%.

Финансовая структура (источники финансирования компании)

Риск финансовой структуры представляет собой соотношение собственных и заемных средств. Формализация анализа финансовой структуры компании подразумевает сопоставление различных коэффициентов, рассчитанных по компании с определенными среднеотраслевыми значениями. Поскольку, подобные среднеотраслевые значения в России никогда не рассчитывались, мы ориентировались на экспертную оценку данного риска.

Заключение: 3,5%.

Диверсификация клиентуры

Риск потери клиентуры характерен для всех компаний. Однако потеря клиента в различной степени отражается на объемах сбыта различных предприятий. Чем меньше зависимость доходов компании от одного и/или нескольких крупнейших клиентов, тем она стабильнее. Таким образом, чем больше у предприятия потребителей, тем при прочих равных условиях более устойчив бизнес. Однако уровень диверсификации определяется не только количеством клиентов, но и долей сбыта приходящейся на каждого из них. Чем меньше неравенство долей выручки, приходящейся на конкретных клиентов, тем при прочих равных условиях в меньшей степени предприятие зависит от конкретного потребителя.

Поскольку более 80% продаж Организации приходится на розничного покупателя, мы приняли размер риска диверсификации клиентуры в размере 2%.

Уровень и прогнозируемость прибылей

Риск рентабельности и прогнозируемости дохода связан с тем, насколько прогнозируема выручка предприятия и стабильна рентабельность продукции.

Данный риск принимаем в размере 3%.

Качество управления

Качество управления – важнейший фактор, влияющий на принятие инвестиционного решения. От данного фактора зависит большинство показателей деятельности любого бизнеса. Товарная и территориальная диверсификация, диверсификация клиентуры, финансовые показатели деятельности предприятия зависят главным образом от действий его руководства. Размер предприятия в большей степени определяется иными факторами. Поэтому величину премии за качество управления уместно рассчитывать как среднеарифметическую остальных премий, кроме премии за размер предприятия.

Заключение:

(3,5% + 2,0% +3,0%) / 3 = 2,8%.

Прочие риски

Прочие риски не выявлены.

Заключение: 0%.

Итоговый расчёт ставки дисконта

Ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за риск:

8,7% + 3% + 3,5% + 2,0% + 3,0%+ 2,8% = 23%

Темпы роста дохода ООО «ФОКУС» в постпрогнозный период, по мнению специалистов, будет составлять порядка 7%.

Следовательно, ставка капитализации равна 15 %.

3.3.3 Определение рыночной стоимости методом капитализации прибыли

Таким образом, стоимость предприятия составляет:

113 350/ 15% = 755 667 рублей.

С учетом округления стоимость предприятия составляет 756 000 рублей.

Проведем корректировку этих данных по методу сценариев.

Расчет рыночной стоимости методом сценариев основан на том, что планируемое развитие предприятия может продвигаться тремя различными путями (сценариями).

Существует три вида сценариев, каждый из которых имеет определенный вес для корректировки значения полученной суммы:

Таблица 52- Поправочные коэффициенты в зависимости от вида сценария

Вид сценария	Коэффициент
Оптимистичный	1,0
Реалистичный	0,8
Пессимистичный	0,6

Тогда рыночная стоимость предприятия, учитывая три возможных модели развития, используя стоимость, полученную методом капитализации прибыли, будет выглядеть следующим образом:

Таблица 53 – Расчет рыночной стоимости предприятия, с учетом возможных сценариев

Вид сценария	Стоимость руб.	Коэффициент	Откорректированная стоимость, руб.
Оптимистичный	756 000	1,0	756 000
Реалистичный	756 000	0,8	604 800
Пессимистичный	756 000	0,6	453 600

Средневзвешенная рыночная стоимость, определяется по формуле (18) статистического анализа:

V= (Стmin + 4 x Стср + Стmax)/ 6, (18)

где: Стmin – минимальная стоимость объекта;

Стср – средняя стоимость объекта;

Стmax – максимальная стоимость объекта;

В качестве минимальной стоимости предприятия принимается стоимость, определенная по пессимистическому сценарию – 454 000 рублей. Среднюю стоимость высчитаем как среднее арифметическое всех стоимостей – 605 000 рублей. Максимальная стоимость определена по оптимистическому сценарию и составит – 756 000 рублей.

Таким образом, стоимость предприятия, рассчитанная методом капитализации прибыли, составит, с учетом корректировок и округлений 605 000 (шестьсот пять тысяч) рублей.

 

3.4 Согласование результатов

В процессе определения рыночной стоимости ООО "ФОКУС" использовались метод чистых активов и метод капитализации.

Использованные в работе методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход - 581 000 руб.;

доходный подход        - 605 000 руб.

Для определения итоговой величины стоимости действующего предприятия учитывались цель оценки и используемое определение стоимости, характер деятельности предприятия и его активов, количество и качество данных, использованных для обоснования вышеупомянутых методов оценки.

Преимуществом метода на основе стоимости активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у предприятия активов. В то же время метод чистых активов не позволяет учесть уровень доходности бизнеса.

Метод чистых активов определяет стоимость бизнеса как стоимость имущества за вычетом обязательств. Как уже говорилось, использование метода чистых активов целесообразно при оценке холдингов, инвестиционных компаний, крупных промышленных предприятий, которые располагают «значительными» активами. В данном случае значения, полученные данным методом, носят ориентировочный характер. Данный факт должен быть учтен при присвоении методу весовых коэффициентов.

Метод капитализации прибыли имеет следующие преимущества:

-  простота расчетов;

-  отражает рыночную коньюктуру;

-  учитывает экономическое устаревание предприятия в случае превышения величины рыночной стоимости, полученной методом стоимости чистых активов, по сравнению с величиной рыночной стоимости, полученной методом капитализации прибыли.

В мировой практике этот метод используется чаще других, так как точнее определяет рыночную стоимость предприятия, интересует инвестора потому, что с помощью этого метода можно узнать ту сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих доходов от бизнеса.

В процессе оценки метод капитализации прибыли позволил учесть доходность вложений в данное предприятие с учетом объемов выручки от реализации услуг, а также рыночный аспект, так как требуемая ставка дохода основывалась на рыночных данных.

Метод капитализации считается наиболее приемлемым по инвестиционным мотивам, т. к. любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему получить прибыль, окупить вложенный капитал и повысить свое благосостояние.

С учетом вышеизложенного, ниже в таблице приведены весовые коэффициенты, в %, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.

Таблица 54 – Определение веса для согласования результата

Показатели	Подход
	Затратный	Доходный
Достоверность информации	50	50
Полнота информации	40	60
Допущения, принятые в расчетах	40	60
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	30	70
Способность учитывать конъюнктуру рынка	30	70
Итого	38	62

Обоснованная рыночная стоимость – ООО «ФОКУС», полученная в результате согласования результатов представлена в таблице 54.

Таблица 55 – Средне взвешенная стоимость ООО «Фокус»

Метод	Рыночная стоимость, руб.	Вес, %	Средневзвешенная стоимость, руб.
Метод стоимости чистых активов	581 000	0,38	220 780
Метод капитализации	605 000	0,62	375 100
Средневзвешенная стоимость		100	595 880

Таким образом, основываясь на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Обоснованная рыночная стоимость ООО «ФОКУС» на дату оценки с учетом округления составляет 596 000 (пятьсот девяносто шесть тысяч) рублей.

 

 

Заключение

В данной дипломной работе была поставлена задача, определить рыночную стоимость предприятия - ООО «Фокус».

·  Исследование теоретических вопросов по оценке бизнеса включало в себя оценку недвижимости, машин и оборудования, нематериальных активов, финансовых вложений.

·  Проведение анализа финансового состояния предприятия, изучение годовых и финансовых отчетов, расчет ряда финансово-экономических показателей. Полученные результаты говорят о платежеспособности предприятия и отсутствии угрозы банкротства.

·  Определение рыночной стоимости ООО «ФОКУС», включало в себя оценку предприятия затратным и доходным подходами.

В основу затратного подхода положен анализ и корректировка статей баланса оцениваемого предприятия. Балансовая стоимость активов, не всегда отражает их рыночную стоимость, поэтому была проведена оценка рыночной стоимости каждого актива в отдельности.

Рыночная стоимость предприятия, определенная методом стоимости чистых активов, составила 581 000 руб.

В результате применения доходного подхода стоимость бизнеса оценивали в представлении того инвестора, который имеет 100%-ный контроль над данным предприятием.

Для определения стоимости предприятия использовались номинальная прибыль и прибыль, рассчитанная на основе плана развития предприятия.

Метод сценариев подразумевает три модели развития предприятия и применен для уменьшения риска при расчетах рыночной стоимости бизнеса путем капитализации прогнозируемой прибыли, величина которой может быть связана с изменением рынка аудиторских услуг, что может, негативно отразится на количестве заказов а, следовательно, и на величине прибыли предприятия.

Рыночная стоимость предприятия, определенная методом капитализации прибыли, составила 605 000 рублей.

Согласование результатов определения стоимости в рамках различных подходов, анализ преимуществ и недостатков каждого метода позволил определить обоснованную рыночную стоимость предприятия ООО «ФОКУС», которая составила 596 000 рублей.

Исследования, проведенные в данной работе, позволят руководству оценить рыночную стоимость и перспективы развития предприятия.

Работа по оценке стоимости бизнеса имеет актуальность для принятия управленческих решений. Информация о стоимости предприятия на данном этапе развития экономической системы, как правило, не востребована управляющим составом многих предприятий России.

Список использованных источников

1.  Артеменко В.Г., Беллендир М.В., «Финансовый анализ». Учебное пособие. – М.: Издательство «ДИС», 1997-128с.

2.  Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.-720с.

3.  ВСН 58 - 88 (р.) “Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения”.

4.  ГАРАНТ – справочная информационная система. Документ «Справка об учетной ставке ЦБР».

5.  ГАРАНТ – справочная информационная система. Документ «Ставки по кредитам предприятиям и депозитам физ. Лиц в рублях». «Вестник Банка России».

6.  Грязнова А.Г., Федотова М.А., «Оценка бизнеса». Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2005.-736с.

7.  Грязнова А.Г., Федотова М.А., «Оценка недвижимости». Учебник. – М.: Финансы и статистика, 2005.-496с.

8.  Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая и вторая. – М.: Издательство «Эксмо», 2004. – 480 с.

9.  Донцова Л.В., «Анализ финансовой отчетности». – М.: «Дело и сервис», 2004.

10.  Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом износа и технического состояния на момент предъявления РД 37.009.015-98 (с изменениями №1, №2, №3). «Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете». - М.: Издательство «Энергия», 1971.

11.  Постановление Правительства РФ от 7 июня 2002 г., N 395 "О лицензировании оценочной деятельности".

12.  Правила оценки Физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р);

13.  Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.

14.  Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: 5-е изд./Г.В. Савицкая. - Минск: ООО «Новое знание», 2001. –688с.

15.  Сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий, и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов (УПВС №28). - М.: Издательство литературы по строительству, 1970.

16.  Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519).

17.  Стандарты Российского общества оценщиков.

18.  Федеральный Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 26.06.98г.

19.  Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности".

20.  Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. – М.: РИО Мособлупрпомграфиздат,1994.