Формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні

Формування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні

Зміст

Вступ

1. Земельні ресурси та їх значення як основного засобу сільськогосподарського виробництва

2. Поняття та історичні передумови земельної реформи в Україні

3. Земельна реформа в Україні: поточна ситуація

4. Основні елементи та механізми функціонування ринку сільськогосподарських земель

Висновки

Список використаної літератури

Вступ

Формування ринку земель сільськогосподарського призначення є одним з найбільш дискусійних і заполітизованих питань аграрної політики в Україні. Протягом півтора десятиріччя точаться дискусії щодо цього питання. Суспільство і більшість політичних сил визнали неминучість формування ринку земель сільськогосподарського призначення. На необхідність запровадження цивілізованого ринку землі в Україні було вказано під час Парламентських слухань "Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні". У травні нинішнього року на інвестиційному форумі Київської області Президент України висловив упевненість, що країна матиме лібералізований ринок землі, який дасть можливість власникам розпоряджатися своїми земельними активами.

Проте й досі нема одностайності щодо того, яким має бути цей ринок. Висловлюються досить протилежні думки і точки зору: від формування виключно ринку оренди землі до зняття будь-яких обмежень на передачу у власність/торгівлю землями сільськогосподарського призначення. Можна сподіватися, що Україна уникне крайніх рішень щодо формування ринку землі і відповідні нормативно-правові акти будуть прийняті з урахуванням досвіду країн світу.

Об’єктом дослідження курсової роботи є процес реформування земельних відносин.

1. Земельні ресурси та їх значення як основного засобу сільськогосподарського виробництва

Земельний фактор, як і повітря, вода, біосфера, сонячна енергія, є найважливішою складовою навколишнього природного середовища. Земна твердінь (суходіл) виконує значну кількість необхідних і незамінних функцій. Перш за все, земля є місцем розселення і проживання людей та переважної більшості видів рослинного і тваринного світу, інших живих організмів. Вона створює необхідні матеріальні умови для життєдіяльності та відпочинку людини, виступає важливим, а для деяких видів діяльності (сільське і лісове господарство) і основним засобом виробництва і, одночасно, предметом праці, є фактором біологічної продуктивності, базою продовольчих і сировинних ресурсів.

За своїми властивостями земельні ресурси характеризуються як вичерпні, обмежені і частково відновлювані. В той же час, за підрахунками вчених, площа земельних ресурсів світу, в розрахунку на одну людину, щорічно скорочується на 2%, а площа продуктивних угідь – на 6-7%. Коефіцієнт забезпеченості земельними ресурсами (Кн), який являє собою відношення середньої густоти населення даної країни до середньої світової густоти населення, коливається від 36,0, наприклад, у Мальті, 10,4 – в Японії, 8,5 – у Великій Британії, 8,0 – у Німеччині, до 3,4 – у Франції, 3,0 – у Китаї, 0,8 – у США і 0,3 – в Аргентині. Для України цей коефіцієнт дорівнює 2,8, що ставить її в один ряд з країнами з досить високим „тиском“ на землю [11].

Однією з найбільших цінностей земельних ресурсів є ґрунт – верхній шар земної кори, який утворився під дією природних факторів (клімат, рельєф, особливості геологічної будови місцевості, рослинні та тваринні організми тощо), самостійне природно-історичне, органо-мінеральне утворення, здатне до саморозвитку і самовідтворення, яке забезпечує функціонування біосфери. Ці функції визначають роль земельного фонду країни як одного з найважливіших видів ресурсів економічного розвитку та найціннішої частини національного багатства.

Існування, соціальне благополуччя і здоров’я народу України нерозривно пов’язані з землею. Земельні ресурси, на використанні яких формується близько 95% обсягу продовольчого фонду та 2/3 фонду товарів споживання, по праву вважаються первинним фактором виробництва, фундаментом економіки України. Підраховано, що частка земельних ресурсів у складі продуктивних сил держави становить понад 40 відсотків. Якщо в ресурсній забезпеченості соціально-економічного розвитку України виробничі фонди та оборотні засоби займають 20-21%, трудові ресурси – 38 -39 %, то земля складає 40-44 %.

Земельний фонд України характеризується наявністю високого біопродуктивного потенціалу, в структурі якого переважають землі з родючими ґрунтами, на яких розміщується основна база землеробства країни. Розташована в центрі Європи, Україна володіє майже 40% світової площі чорноземів – найродючіших ґрунтів суходолу. За експертними оцінками, при раціональній структурі і організації землекористування та відповідному науковому і ресурсному забезпеченні, Україна здатна виробляти продуктів харчування на 140-145 мільйонів чоловік, або прогодувати дві такі ж країни.

Проте, відношення до земельних ресурсів, рівень їх використання і охорона як в усьому світі, так і в Україні, поки що знаходяться на неналежному рівні. Невпинно зростають території міст та площі забудованих земель за рахунок сільськогосподарських угідь. Збільшуються площі земель, які порушуються внаслідок антропогенної діяльності, особливо при розробці корисних копалин. Масові вирубки лісів та лісозахисних насаджень, велика питома вага розораних земель, порушення агротехніки вирощування сільськогосподарських культур, проведення меліоративних робіт призводять до вітрової, водної, хімічної ерозії грунтів. Земля і досі залишається єдиним природним ресурсом, використання якого, по суті, не лімітується. Незадовільно використовуються сільськогосподарські землі. Якщо, наприклад, у Японії 1 га ріллі забезпечує їжею 26,5, в Нідерландах – 16,5, в Німеччині – 8,0 чоловік, то у Франції лише 3,0, в Україні –1,5, в Канаді – 0,6 чоловіка. Один працівник сільського господарства ”годує“ в Бельгії 100, у США – 80, у Фінляндії – 20, а в Україні лише 19 співвітчизників.

Земельні ресурси є основою матеріального і духовного виробництва. Від характеру і рівня ефективності використання землі залежить розвиток продуктивних сил, масштаби виробництва і матеріальне благополуччя народу. Земельні ресурси необхідні всім галузям народного господарства, однак їх роль у різних сферах суспільного виробництва не однакова. Якщо в промисловості, крім добувної, земля є лише просторовим базисом, то в сільському господарстві вона – головний засіб виробництва. Роль землі в сільськогосподарському виробництві визначається тим, що їй притаманна специфічна унікальна властивість – родючість. Завдяки цій властивості земля активно впливає на процес сільськогосподарського виробництва. Родючість визначається здатністю ґрунту нагромаджувати й утримувати вологу та забезпечувати нею рослини, нагромаджувати і трансформувати поживні речовини в доступній для рослин формі, а також забезпечувати доступ кисню в зону кореневої системи рослин, тобто здійснювати аерацію. Проте ці визначальні для родючості ґрунту фактори ніколи не бувають однаковими і мають різне співвідношення між собою, що безпосередньо позначається і на рівні родючості. Розрізняють такі види родючості землі:

а) природна – характеризується здатністю ґрунту забезпечувати рослини необхідними поживними речовинами за рахунок запасу, створеного внаслідок ґрунтоутворюючих процесів, а також визначається кліматичними умовами;

б) штучна – створюється в процесі виробництва матеріальних благ, коли людина, не задовольняючись потенційними можливостями землі, сформованими під впливом природних факторів, своєю діяльністю намагається поліпшити фізико-хімічні і біологічні властивості ґрунту;

в) економічна (ефективна) – наслідок органічної єдності природної і штучної родючості;

г) абсолютна – визначається врожайністю культур з гектара посіву;

д) відносна – кількісне співвідношення врожаю з виробничими витратами на нього.

Останні два види родючості є кількісним виразом економічної родючості землі.

Хімічний і фізичний склад ґрунту, його інші важливі характеристики визначають родючість земельних ділянок, а відтак, і дохід землевласників та землекористувачів, оскільки вибір сільськогосподарських культур і їх урожайність залежать від цієї унікальної властивості головного засобу виробництва в сільському господарстві.

На дохідність аграрних підприємств також істотно впливає місцеположення земельних ділянок. Це пов’язано, по-перше, з тим, що із збільшенням віддалі між угіддями підприємств і ринком збуту сільськогосподарської продукції та ринком придбання матеріальних ресурсів транспортні витрати підприємств зростають, отже, збільшується собівартість вироблених ними товарів. Величина цих витрат залежить від стану шляхів сполучення і ступеня їх компенсації заготівельними й переробними підприємствами (організаціями), що інколи спостерігається нині, але це не змінює характеру впливу цієї закономірності. По-друге, в умовах розвиненого ринку ціни на сільськогосподарську продукцію мають тенденцію до зниження із збільшенням віддалі між центральним ринком збуту і місцерозташуванням аграрних підприємств. Адже на місцевих ринках попит на сільськогосподарські товари менший, ніж на центральних, а пропозиція тут відносно вища. Відповідно до дії законів ринку це неодмінно призводить до зниження ціни.

Слід також зазначити, що в умовах зрошення місцеположення угідь підприємств щодо водних джерел значно впливає на собівартість кубічного метра зрошувальної води, отже, і на витрати виробництва продукції та на прибуток від її реалізації.

Земля як головний засіб виробництва в сільському господарстві, крім уже розглянутих, має ще ряд особливостей, які потрібно враховувати в процесі її використання для виробництва продукції. Так, земля як продукт природи не має вартості, не переносить її, як звичайні засоби праці, на продукцію, в створенні якої вони брали участь. У процесі виробництва вона за правильного її використання підвищує свою родючість, а тому є вічним засобом виробництва. Однак вона обмежена в просторі і штучно не відновлюється. Як матеріальну основу розвитку сільськогосподарського виробництва землю не можна замінити жодними іншими засобами праці.

Крім того, в сільському господарстві земля водночас є і предметом праці. В процесі обробітку землю піддають різним формам впливу. Завдання полягає в тому, щоб цей вплив не руйнував структуру грунту, зберігав його властивості, створював умови для підвищення родючості земельних ділянок. Але оскільки її рівень на різних за якістю землях не однаковий, то це призводить і до неоднакової віддачі вкладених у землю коштів. Через це виникає необхідність у розробці та застосуванні ефективних заходів, спрямованих на державну підтримку доходів тих підприємств, що опинилися в гірших природних умовах.

Розглянуті особливості землі потрібно враховувати комплексно, у тісному взаємозв’язку, що дасть можливість підвищувати її продуктивну здатність відповідно до досягнутого рівня розвитку продуктивних сил.

Надаючи винятково важливе значення земельним ресурсам, правильному і ефективному їх використанню та охороні, в Україні прийнято чимало законодавчих актів, головним серед яких є Земельний Кодекс України. Ці документи регулюють земельні відносини в країні. Так, відповідно до цільового призначення всі землі (земельний фонд) країни поділяється на сім категорій:

─                 землі сільськогосподарського призначення;

─                 землі населених пунктів (міст, поселень міського типу і сільських населених пунктів);

─                 землі промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення;

─                 землі природоохоронного та історико-культурного призначення;

─                 землі лісового фонду;

─                 землі водного фонду;

─                 землі запасу.

За іншою кваліфікаційною ознакою земельні угіддя України поділяються на дві умовні групи: сільськогосподарські, які використовуються для виробництва сільськогосподарської продукції (рілля, сінокоси, пасовища, багаторічні насадження) і несільськогосподарські, тобто землі, які не залучені в сільськогосподарський обіг (ділянки під лісами, болотами, будівлями, дорогами, населеними пунктами, об'єктами промисловості, енергетики тощо). Однак, такий розподіл земельних ресурсів носить довільний характер і до цього часу не має економічної та екологічної обґрунтованості.

В Україні склався надзвичайно високий рівень освоєння земель: до господарського використання залучено більш як 92% її території. Лише біля 5 млн. га (близько 8%) знаходиться у природному стані (болота, озера, ріки, а також гори). 82% земельних ресурсів використовується як головний засіб виробництва в сільському і лісовому господарствах. При цьому, сільськогосподарська освоєність земель перевищує екологічно обґрунтовані межі. Якщо розораність території України (відношення ріллі до всієї території) становить 55,5 %, а сільськогосподарських угідь (відношення ріллі до площі сільськогосподарських угідь) – 80 %, то у США – 15,8 і 35,9% відповідно. Розораність території Великої Британії і Франції – 28,1 і 31,8 %, а частка ріллі складає 40,0 і 57,8 % відповідно [22]. Екстенсивний характер носить внутрішньогалузеве використання земельної території: для внутрігосподарського будівництва, інших невиробничих потреб (під дороги, прогони, вулиці, двори) відводиться 5-7% загальної площі продуктивних земель.

Через недосконалість нормативів, низький рівень проектно-технічних рішень земельні ресурси використовуються нераціонально. Має місце дуже висока питома землемісткість в промисловості, транспорті. Так, в хімічній промисловості на кожну умовну одиницю капіталовкладень у 1991 р. припадало 6,6га землі, в кольоровій металургії – 2,9, в нафтопереробній галузі - 2,3, теплоенергетиці – 2,5, машинобудуванні – від 2,0 до 4,0га.

Надвисока землемісткість в гірничо видобувній промисловості – 42,9га, промисловості кольорових металів – 30,0, чорних металів – 23,9, добування вугілля – 12,9га на умовну одиницю капіталовкладень. Існуючі офіційні нормативи відведення земельних ділянок для потреб промисловості, транспорту, енергетики в нашій країні в 2,5-2,7 рази перевищують нормативи, прийняті в країнах Західної Європи.

Землекористування нерозривно пов’язано з іншими аспектами природокористування: водоспоживанням, використанням лісових ресурсів, видобутком корисних копалин, рекреаційним та оздоровчим використанням тощо.

Таким чином, земля була і залишається основним ресурсом зміцнення економіки країни. Залучення в ефективний обіг земельно-ресурсного потенціалу та удосконалення земельних відносин має розглядатись, як пріоритетний напрямок її соціально-економічного розвитку.

Подальший розвиток економіки України тісно пов’язаний з приватною власністю на землю. Людина, яка вважатиме себе повноцінним власником своєї землі, буде її доглядати, удобрювати та грамотно її обробляти. З боку держави повинна бути підтримка як в законодавчих, так і в питаннях фінансового забезпечення. Адже сільське господарство належать до галузей підвищеного господарського ризику. При виконанні зазначених умов ринок України наповниться конкурентноспроможною та екологічно чистою продукцією.

2. Поняття та історичні передумови земельної реформи в Україні

Черговий крок земельної реформи пострадянського періоду відразу спричинив широкий резонанс у різних колах нашого суспільства. Прибічники і противники продовженого мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення наводять різні аргументи «за» і «проти» останнього. І, мабуть, небайдужа до проблем землі частина нашого суспільства знову і знову ставить риторичне запитання: чому так сталося? І яка причина глухих кутів, у яких час від часу опиняється український процес реформування земельних відносин?

Філософська думка й історія людства довели: для задоволення своїх потреб людина взаємодіє передусім із природою. Саме тут, у процесі такої взаємодії, формується суспільне виробництво. Останнє характеризують дві сторони: продуктивні сили й виробничі відносини.

Природні ресурси, разом з тим і земля, як природні продуктивні сили порівняно зі штучно створеними повільніші в своєму розвитку, зміні. Це пов'язано з критерієм природокористування, яким у сучасних умовах є збереження (у встановлених межах) природи, «оскільки суспільство позбавляється можливості задовольняти свої потреби (зокрема, на фізичні умови існування) у зв'язку з деградацією природи як основного ресурсу для їх задоволення, на відміну від інших продуктивних сил, використанню яких притаманна економічність», а також з природною властивістю природних ресурсів до самовідновлення (до певного рівня, звісно) навіть під час використання їх за критерієм економічності.

Але навіть припустивши, що в певний проміжок часу земля як об'єкт виробничих відносин залишається відносно незмінною, а змінюються інші продуктивні сили, без застосування яких людина не може здійснювати виробництво, земельні відносини в будь-якому разі потребуватимуть змін. «Таким чином, не лише природні багатства, а й окремі сили природи не можна відривати від виробничих умов, оскільки різний характер їхнього впливу на розвиток суспільства визначається існуючим технічним рівнем виробництва».

Розвиток продуктивних сил, до складу яких входить земля як природна продуктивна сила, під дією названих вище факторів є безперервним, із більшим чи меншим ступенем інтенсивності в кожний конкретно-історичний момент. Перманентний розвиток продуктивних сил так само постійно потребує розвитку виробничих відносин, тобто відносин між людьми в процесі виробництва, розподілу, обміну та споживання матеріальних благ. В іншому разі між ними виникає суперечність, що може бути розв'язана лише шляхом зміни, перетворення виробничих відносин відповідно до розвитку продуктивних сил. Такий основний зміст однієї із закономірностей суспільного розвитку.

Обов'язковість правового регулювання виробничих земельних відносин забезпечується через створювані державою органи управління у сфері використання та охорони земельних ресурсів. Відносини між ними та іншими суб'єктами, врегульовані правовими нормами, також набувають характеру земельних (хоча земля в них є об'єктом опосередкованим).

Отже, врегульовані правом виробничі земельні відносини, набувши статусу правовідносин, вступають у суперечність із продуктивними силами й об'єктивно потребують постійного вдосконалення відповідно до зазначеної вище діалектичної закономірності. Водночас необхідність їх перетворення впливає на відносини державного управління (в широкому розумінні). Виникає нове протиріччя, розв'язати яке можливо й потрібно шляхом діяльності державних інституцій із вдосконалення земельних правовідносин.

Останню тезу слід уточнити. Удосконалення, по суті, тотожне прогресу, є лише однією з форм цілісного розвитку. Крім того, до основних форм цілісного розвитку належать регрес і горизонтальний розвиток. Отже, щоб охопити всі можливі шляхи розвитку земельних правовідносин від впливом зазначених вище чинників, доцільно говорити про зміну або перетворення земельних правовідносин. А це є не що інше, як реформа.

Реформа – різновид розвитку, здійснюваного свідомо, з певною метою змінити будь-що. Реформа можлива лише в межах суспільних відносин, тобто є категорією суспільного розвитку.

Перманентність розвитку земельних правовідносин під впливом розвитку продуктивних сил і надбудови суспільства означає, що в суспільстві протягом усього суспільного процесу здійснюються реформи, які залежно від об'єкту перетворюючого впливу – земельних правовідносин – набувають статусу земельних реформ. Оскільки реформування означає зміну шляхом реформ, то земельна реформа й реформування земельних правовідносин співвідносяться як частина та ціле, як одиничне й загальне. Упродовж реформування земельних відносин земельна реформа переходить із однієї якості в іншу, з одного рівня на інший. Тому, розглядаючи реформування земельних правовідносин як безперервний процес, треба визначити земельну реформу як етап цього процесу. Лише з цієї позиції зрозуміле й виправдане існування двох нетотожних категорій – земельної реформи та реформування земельних правовідносин. Хоча перша є етапом другої. Утім, етапність притаманна і самій земельній реформі.

Усебічний правовий аналіз земельної реформи як моменту реформування земельних правовідносин дає змогу осягнути динамічність цього процесу і водночас визначити його суть, зміст, передумови та значення для суспільства.

Постає запитання: земельна реформа уособлює революційні перетворення чи це еволюційний процес? Земельні реформи відбувались і у вигляді еволюційних процесів, і внаслідок революційних перетворень. Історія розвитку людства спонукає також до висновку про необхідність перетворення правовідносин, зокрема земельних, саме еволюційними методами, адже еволюція – це процес поступових безперервних кількісних змін будь-чого, що готує якісні зміни. На відміну від еволюції революція є докорінним переворотом, різким скачкоподібним переходом від одного якісного стану до іншого.

І хоч би якою прогресивною була революція, хоч би які гуманні цілі мала, наслідки залишаються однаковими: суспільство зазнає різного роду втрат, а в деяких випадках навіть людських жертв заради досягнення певної мети, заради абсолютної цілі змінити будь-що в суспiльствi. Уже давно суспільна думка дійшла висновку: людина – головна цінність буття, i жодна мета, досягнення якої призведе до страждання людини, не варта існування, або ж шляхи її досягнення мають бути докорінно змінені.

Можливість реформування з допомогою еволюційних методів доводить i всім відомий філософський закон переходу кількісних змін в якісні. Є всі об'єктивні передумови для перетворення нинішнього стану справ у земельних відносинах. Необхідно лише спрямувати реформаторські процеси в потрібному напрямі. Одним із засобів цієї вольової діяльності є право як знаряддя держави в управлінні суспільством. Щодо землі святим має стати принцип: «Сім раз відміряй, а один раз відріж. У процесі земельної реформи точність землевпорядника має бути помножена на обгрунтованість економіста та коректність юриста».

Аналізувати земельну реформу як правову категорію доцільно шляхом встановлення змісту цього поняття. «У спеціальній, зокрема юридичній літературі, серед практиків і на інших рівнях правової свідомості» [1, с. 30] зустрічаються різні підходи до розуміння земельної реформи. Наведу деякі з них: 1) земельна реформа як складова аграрної реформи; 2) земельна реформа як реформування відносин власності на землю; 3) земельна реформа як належне правове регулювання земельних відносин; 4) земельна реформа й реформування в галузі охорони навколишнього природного середовища; 5) земельна реформа як комплекс заходів, спрямованих на перетворення земельних відносин; 6) земельна реформа як складова економічної, екологічної та правової реформи.

Передумовами земельної реформи є економічні, екологічні, соціальні та державно-правові обставини (результати, наслідки) функціонування земельних правовідносин, із настанням яких виникла потреба проведення земельної реформи як специфічного процесу докорінних якісних змін земельних правовідносин.

Постанова Верховної Ради від 18 грудня 1990 року «Про земельну реформу» вбачала завдання земельної реформи в перерозподілі земель з одночасною передачею їх у приватну та колективну власність, а також у користування підприємств, установ і організацій. Але аналіз законодавства у сфері земельної реформи свідчить про ширше коло завдань земельної реформи. Це: 1) запровадження різних форм власності й господарювання на землі та забезпечення їх рівноправного розвитку, підвищення ефективності праці на ній; 2) відновлення та поліпшення природного стану земель всіх категорій; 3) створення ефективного й економічного державного апарату управління в галузі раціонального використання та охорони земель; 4) розробка і прийняття необхідної кількості нормативних актів, які регулювали б процес земельної реформи та післяреформаційні земельні відносини за принципами ефективності, економічності й корисності.

Завдання сучасної земельної реформи відповідають чотирьом основним напрямам реформування, тобто чотирьом напрямам діяльності держави в особі уповноважених нею органів та інших суб'єктів зі зміни земельних правовідносин і правових норм, які їх регулюють. («Реформа – це зміна стану суспільства й умов його життєдіяльності шляхом перетворюючої діяльності державного апарату, що по суті є державним управлінням» [6, с. 15].) Такими напрямами є економічний, екологічний, інституційно-функціональний і правотворчий. Із цих позицій слід оцінити деякі з наведених вище підходів, недоліком яких є надто вузьке визначення поняття або, іншими словами, одноаспектність розуміння проблем земельної реформи. Основу економічного напряму земельних реформ завжди становив перерозподіл земель, зміст якого змінювався залежно від поточних потреб.

Окреслені напрями земельної реформи, на нашу думку, є загальними й можуть бути притаманні реформуванню земельних правовідносин на будь-якому його етапі. Звичайно, земельна реформа як суспільне явище має й інші аспекти (напрями впливу): соціально-ідеологічний, політичний, моральний тощо. Напрями реформаційної діяльності мають бути обмежені змінами в правовому режимі земель різних категорій і нормотворчою діяльністю з їхнього забезпечення. Правовий режим включає правове регулювання права власності на землю та права користування землею, державного управління в сфері використання й охорони земель, правову охорону земель.

Реформування земельних правовідносин може відбуватися шляхом будь-якої комбінації зазначених напрямів земельної реформи. Зміст заходів (діяльності) у кожному напрямі також може бути різним. Це зумовлено причинами, наслідком яких є та чи інша реформа. Наочна ілюстрація цього – огляд генези реформування земельних правовідносин.

Ініціатива щодо запровадження реформаційних перетворень може належати як державі, так і іншим суб'єктам суспільних відносин. Історії відомі реформи і «згори», і «знизу». Історичний досвід проведення земельних реформ в Україні засвідчує: ініціатива в їх проведенні переважно належала державі. Але важливо, не кому належала ініціатива здійснити те чи інше перетворення, а підготовленість, усебічна обгрунтованість земельної реформи. Слід неодмінно враховувати думку населення країни щодо основних напрямів земельних перетворень. Це – свідчення демократичного режиму країни. Для України таке врахування має особливе значення ще й тому, що земля згідно з Конституцією України (ст. 13) є об'єктом права власності українського народу. На жаль, вітчизняний досвід реформування наразі демонструє інші тенденції.

Суспільство уповноважує державу управляти його життям. Ясна річ, вона має регулювати й реформаторські процеси стосовно землі. Якщо державна воля спрямована на суспільні реформи, це повинно передусім віддзеркалитися у праві. Отже, розробка й ухвалення правових норм, утілених у нормативних актах, має бути першим ступенем реформ у суспільстві.

Передумови й завдання сучасної земельної реформи, напрями земельно-реформаційної діяльності дозволяють визначити загальну мету земельної реформи й реформування земельних правовідносин. Нею, на нашу думку, є відновлення ефективного використання земельних ресурсів України. Застосування узагальненого терміну «ефективний» у даному випадку виправдане, адже, вживаючи його у значенні «дієвий, такий, що дає ефект» (звісно, позитивний), ми можемо сконцентрувати в ньому всі очікувані наслідки, результати перетворюючої діяльності на тому чи іншому етапі реформування земельних правовідносин.

Безумовно, мета земельної реформи має бути законодавчо закріплена. Але навіть після цього, а також після її конкретизації у завданнях і напрямах вона може залишитись оціночним поняттям, позбавленим конкретного змісту. Сучасний рівень природничих, гуманітарних і технічних наук дозволяє розробити: 1) систему показників якісного й кількісного стану земель різних категорій, які вважатимуться прийнятними для безпечного існування людини в навколишньому природному середовищі нині й у майбутньому; 2) систему економічних результатів діяльності на землі, які переважно задовольнять матеріальні та духовні потреби людини.

Усе викладене вище допомагає зрозуміти сутність земельної реформи, дати повноцінне визначення її поняття. Отже, земельна реформа – це врегульовані нормами права земельні відносини процесуального характеру, що опосередковують зміну (перетворення) норм земельного права та земельних правовідносин, у яких зобов'язані державою органи й організації взаємодіють із зацікавленими суб'єктами (громадянами та їхніми організаціями) в економічному, екологічному, інституційно-функціональному та правотворчому напрямах з метою відновлення ефективного використання земельних ресурсів.

3. Земельна реформа в Україні: поточна ситуація

Початковий етап земельної реформи передбачав роздержавлення землі, тобто передачу землі з державної власності у володіння колективним сільськогосподарським підприємствам. Земля передавалася за умови, що згодом вона буде розпайована (розподілена) серед селян і розділена в натурі на земельні ділянки зі статусом приватної власності.

Станом на 1 січня 1992 року всі земельні угіддя в Україні знаходилися в державній власності. До 1 грудня 1999 року понад 6 мільйонів сільських жителів одержали сертифікати, що підтверджували їхнє право на виділення земельних часток (паїв) у приватну власність. Це символізувало завершення першого етапу земельної реформи.

Початковий період реформи був складним і тривалим, тому що реформа спонукала до корінних змін в способі мислення сільського населення, керівників сільськогосподарських підприємств і місцевих органів влади. Очікувати на швидкий результат не доводилося. Крім того, оскільки землі не були виділені в натурі, цей початковий період не привів до скільки-небудь значних змін у тенденціях сільськогосподарської діяльності і сільського життя6.

Суттєвим результатом земельної реформи стала відмова держави від монопольного права власності на землю і передача земельних ділянок у приватну власність. За роки незалежності із державної власності юридичним особам і громадянам було передано понад половину земель країни. Протягом останніх років частка землі, що перебуває у приватній власності, продовжує збільшуватися (рис. 1).

У формах власності на сільськогосподарські угіддя відбулися значні зміни. Зараз у державній власності залишається 27,3 % сільськогосподарських угідь, які використовуються переважно для забезпечення наукової діяльності, в навчальних цілях, а також для насінництва, ведення племінного господарства, вирощування лікарських рослин, виробництва специфічних видів сільськогосподарської продукції.

Рис. 1. Розподіл земельного фонду за формами власності станом на 1 липня 2005 р., тис. га та відсотків

Джерело: Державний комітет України по земельних ресурсах

При цьому варто звернути увагу на те, що у приватну власність передаються переважно землі сільськогосподарського призначення, які становлять 2/5 земельного фонду України (рис. 2).

Рис. 2. Розподіл сільськогосподарських угідь за формами власності станом на 1 липня 2005 р., тис. га та відсотків

Джерело: Державний комітет України по земельних ресурсах

Наступний етап земельної реформи в Україні започатковано Указом Президента України від 3 грудня 1999 року № 1529/99 «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки». Указом передбачалася реорганізація колективних сільськогосподарських підприємств у господарські структури на принципах приватної власності. Відповідно до Указу, всі підприємства, що використовують землю для сільськогосподарських потреб, зобов’язані укладати договори про оренду з власниками землі (земельних часток (паїв)). Крім того, в Указі йдеться й про забезпечення протягом 2000 — 2002 років видачі державних актів на право власності на землю усім бажаючим власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай) з відповідним виділенням земельних ділянок в натурі.

Наразі в Україні процес видачі власникам сертифікатів на право на земельну частку (пай) державних актів на право власності на землю триває. Іншими словами, власники земельних часток (паїв) виділяють свої земельні ділянки в натурі та отримують правовстановлюючі документи на цю землю. Станом на 1 липня 2007 року з 6,914 млн. селян, які набули право на земельну частку (пай), державні акти на право власності на землю отримали 6,080 млн. осіб або 89,2%. Видача державних актів близька до завершення в Сумській, Запорізькій, Дніпропетровській, Кіровоградській та Черкаській областях, де видано 98-99% державних актів на право власності на землю.

Широко використовується інститут оренди земель. Станом на 1 липня 2007 року в оренду здано близько 17 млн. га земель сільськогосподарського призначення та зареєстровано близько 4 млн. договорів оренди землі. Домінує переважно оренда на термін до 5 років.

Попри те, що реформування відносин власності в Україні обумовило радикальні зміни всієї системи економічних відносин суб’єктів господарської діяльності як на загальнодержавному, так і на галузевому рівнях, з’ясувалося, що протягом всіх років перетворень одне з найголовніших питань, а саме - створення ринку землі - залишилося нерозв’язаним і законодавчо неврегульованим.

4. Основні елементи та механізми функціонування ринку сільськогосподарських земель

Для успішного функціонування ринку землі необхідне чітке законодавче визначення права власності на земельні ділянки, умов їх оренди та регулювання земельних угод. Таким чином, встановлюються, так би мовити, «правила гри» на земельному ринку. Але наявності лише законів та правил ще замало.

Необхідними передумовами для запровадження та функціонування цивілізованого земельного ринку є наявність відповідних інструментів (інститутів) для реєстрації земель та ведення земельного кадастру, забезпечення широкого розповсюдження доступної інформації про земельні ділянки, оцінки земель, проведення реєстрації угод, вирішення суперечок та спірних питань, оптимізації землекористування та здійснення контролю за розподілом земельних ресурсів.

Оскільки визначення прав власності на землю, їх гарантування та управління ними прямо стосується обліку земель і земельного кадастру, з одного боку, та оцінки земель, з іншого боку, метою цього розділу є описати механізми та інституціональну систему, в рамках якої працюють ринки сільськогосподарських земель.

Оцінка земель та її роль в формуванні ринку земель сільськогосподарського призначення

В ринкових умовах ціна землі, як і будь-якого товару, залежить від попиту і пропозиції. За відсутності ринку важливого значення набуває інститут оцінки. Головна мета оцінки земель — надати праву власності на землю грошове значення. Таким чином, практично процедури оцінки земель створюють зв'язок між правами власності на землю та вартістю цього активу.

Існують два головні способи оцінки вартості земельної ділянки. Перший з них оснований на продуктивності (або доході). У цьому випадку процедура оцінки складається з розрахунку потенційної продуктивності кожної земельної ділянки з метою визначення її дохідного потенціалу. Як правило, це передбачає створення офіційної системи класифікації якості земель, де класи земель (від дуже добрих ґрунтів до дуже поганих) визначаються відповідно до характеристик ґрунту та агрономічних умов. Потім, на другому етапі, для кожного класу земель оцінюється показник продуктивності. Нарешті, ця інформація дозволяє розрахувати потенційну продуктивність кожної земельної ділянки, що використовується як основа для оцінки її дохідного потенціалу. У країнах Західної Європи такий метод оцінки земельної вартості був історично розроблений та запроваджений головним чином для цілей оподаткування землі. Також ця практика використовувалась у державах Центральної та Східної Європи за часів існування Радянського Союзу. Очевидно, що головною метою в той час було не оцінення земельної ділянки, а визначення її потенційної продуктивності як основи для цілей розподілу земель.

Другий метод оцінки сільськогосподарських земель побудований на ринковій основі. Він передбачає визначення справедливої ринкової вартості кожної земельної ділянки на основі відповідних цін купівлі-продажу, що спостерігаються на ринку.

Теоретично, якщо б усі ринки функціонували ідеально та, якщо б дохідний потенціал кожної земельної ділянки був оцінений та врахований правильно, то обидва методи дали б схожі значення. На практиці так буває рідко. У таких країнах ЄС, як Німеччина, Франція та Італія процедури оцінки земель на основі продуктивності були розроблені кілька десятиріч тому і, в більшості випадків, за останній час жодних істотних змін вони не зазнавали. Водночас, якщо поточна вартість грошового потоку (доходу) є, ймовірно, ключовим детермінантом цін купівлі-продажу сільськогосподарських земель, то інші фактори, такі як доступ, комунальні послуги, відстань до міста тощо, є дедалі значнішими детермінантами ринкових цін сільськогосподарських земель. Більше того, зміни у заходах Спільної аграрної політики (САП) (зокрема, прямі платежі та встановлення квот) часто не враховуються у процедурах оцінки на основі продуктивності. Хоча широко визнано, що такі політичні зміни фактично впливають на ціни купівлі/продажу землі.

Розглянемо яким чином та з якою метою здійснюється оцінка сільськогосподарських земель в Україні, від яких чинників залежить вартість земельних ділянок та яка ціна їх оренди.

Правові засади проведення оцінки земель в Україні, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель визначає Закон України „Про оцінку земель” та інші

нормативно-правові акти. У відповідності із цим Законом, залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:

• бонітування ґрунтів;

• економічна оцінка земель;

• грошова оцінка земельних ділянок.

Дані бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною59.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Така оцінка на землях сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 5 — 7 років, а на інших землях — не рідше як один раз у 7 — 10 років.

Закон України „Про оцінку земель” дає такі визначення видів оцінки земель, що існують в Україні:

Економічна оцінка земель — оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва у сільському та лісовому господарствах і як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі

Експертна грошова оцінка земельних ділянок — результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок — капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Роботи з нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь, а саме ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей та пасовищ в Україні, були виконані у 1995 році. В основу такої оцінки покладено рентний дохід, який отримується при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.

Для забезпечення справляння земельного податку та орендної плати за землю нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, проведена станом на 1 липня 1995 року, кожен рік підлягає індексації в залежності від рівня інфляції в країні.

За відсутністю ринку сільськогосподарських земель ринкові ціни на землі сільськогосподарського призначення в Україні не сформовані, проте в проекті Закону України «Про ринок земель» зазначено, що ринкові ціни не можуть бути нижчими за відповідну нормативну грошову оцінку сільськогосподарських земель.

Висновки

Мораторій на продаж землі в Україні обумовлений лише політичними чинниками. В країні наявні важливі передумови ринку землі, зокрема, сформовані основи земельного законодавства, критична маса власників землі сільськогосподарського призначення, частина з яких є потенційними продавцями земельних ділянок, та відповідний попит на землю, який має сприяти капіталізації сільського господарства. Запровадження ринку землі в Україні залежить лише від політичної волі влади.

Ринок землі є невід’ємною частиною економіки будь-якої розвинутої держави. Земля — найважливіший ресурс для сільськогосподарського виробництва. Земля не є класичним товаром і тому, ринок землі має цілу низку специфічних особливостей. Однією з таких особливостей ринку землі в розвинутих країнах є те, що при правильній експлуатації земля не тільки не втрачає свою вартість, але й збільшує її, що стримує власників земельних ділянок від їх продажу. Тобто підсилюється обмеженість пропозиції земельних ресурсів. Світова практика свідчить, що в умовах ринку землевласники вельми неохоче продають свої земельні ділянки, віддаючи перевагу здачі землі в оренду. Вони зацікавлені в отриманні стабільного прибутку, саме тому в кожний певний момент продається лише незначна частина земельного фонду.

Відсутність в Україні цивілізованого ринку землі негативно впливає на орендні відносини в сільському господарстві, породжуючи коло економічних проблем: відсутність можливостей щодо конкурентного продажу земельних ділянок збільшує пропозицію орендодавців землі, що обумовлює низькі ціни оренди (близько 20 євро/га за рік). Невисокий рівень орендної плати обумовлює заниження цін на земельні ділянки. Як наслідок, окремі земельні масиви не знаходять орендарів і не використовуються.

Мораторій на продаж землі в Україні не запобігає здійсненню трансакцій з землею сільськогосподарського призначення, проте породжує їх тіньовий обіг за відсутності прозорого ринку. В результаті зазнають втрат жителі сільської місцевості — власники землі, які отримують нижчу ціну за свої земельні ділянки порівняно з умовами конкурентного ринку. Оскільки тіньові трансакції не передбачають сплату податків і відрахувань до державного і місцевих бюджетів, останні також зазнають значних втрат.

До позитивних наслідків скасування мораторію можна також віднести наступні:

• більш ефективні власники стануть менше покладатися на субсидії з державного бюджету.

• введення іпотеки на землю сільськогосподарського призначення сприятиме зниженню відсоткових ставок і зробить кредитування більш доступним для малих і середніх господарств;

• селяни, які бажають займатися несільськогосподарською діяльністю в сільських районах, зможуть продати свою землю, одержавши в такий спосіб початковий капітал для підприємництва.

Паралельно із скасуванням мораторію на продаж земель необхідно продовжувати формувати нормативно-правову й інституційну базу регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення. Насамперед це стосується прийняття Закону України „Про державний земельний кадастр” та відповідних нормативно-правових актів, що забезпечать його функціонування.

Головним принципом розбудови системи реєстрації прав на нерухомість має бути єдність реєстру землі і нерухомості. Реєстр і кадастр необхідно вести в єдиній установі. Тоді система буде цілісною і почне розвиватися в єдиному напрямку. Необхідно також визначити, при якому державному органі ця система буде працювати. Єдина система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень має фінансові переваги, а саме: зменшаться витрати на формування єдиної бази даних порівняно з базами даних окремих реєстрів та знизиться вартість послуг, які надаватимуться клієнтам Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень порівняно з послугами, які надаватимуться з різних реєстрів.

Запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення вимагає докладного нормативного регулювання та наявності ефективної, справедливої та дійової правової системи: суд, прокуратура, виконавча служба тощо. Важливим напрямком захисту прав власності (в тому числі на землю) є забезпечення справедливості судових рішень. У цьому плані необхідно створити ефективну систему захисту прав власності.

Список використаних джерел

1. Земельний Кодекс України від 25 жовтня 2001 р. № 2768-III.

8. Закон України „Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV.

10. Закон України „Про оцінку земель” від 11 грудня 2003 р. №1378-IV.

11. Закон України „Про угоди щодо відчуження земельної частки (паю)” від 18 січня 2001 р. № 2242-III.

13. Постанова Верховної Ради України від 22 вересня 2005 року №2897-IV Про Рекомендації парламентських слухань Сучасний стан та перспективи розвитку земельних відносин в Україні".

14. Проект Закону України «Про ринок земель» від 25 травня 2006 р. № 947.

20. Губені Ю. Ринок землі в Україні: можливо, спробувати по-іншому?. — Львiвська газета, 23 березня 2007.

21. Дем‘яненко С.І. Ринок сільськогосподарської землі в Україні: дозволити чи заборонити? — К.: Інститут економічних досліджень та політичних консультацій, 2006. — 15 с.

22. Інституціональне середовище сільського підприємництва: сучасний стан та перспективи. — К., 2006.