Орендні відносини в сільському господарстві України. Проблеми і перспективи розвитку

Орендні відносини в сільському господарстві України. Проблеми і перспективи розвитку

Міністерство аграрної політики України

Дніпропетровський державний аграрний університет

Кафедра економічної теорії та економіки сільського господарства

 

 

 

 

 

 

 

 

КУРСОВА РОБОТА

З МАКРОЕКОНОМІКИ

НА ТЕМУ «Орендні відносини в сільському господарстві України.

Проблеми і перспективи розвитку»

Виконав(ла): студент(ка)

гр. _______

__________

Перевірив: к.е.н., доцент

_______________

Дніпропетровськ-2007

ПЛАН

ВСТУП

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ОРЕНДНИХ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН

1.1.                      Земельне законодавство України

1.2.                      Сутність оренди землі

1.3 Зарубіжний досвід розвитку орендних земельних відносин

РОЗДІЛ 2. ОРЕНДНІ ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ НА СУЧАСНОМУ ЕТАПІ

2.1 Структурні зміни, що відбулися у формах власності на землю за період проведення земельної реформи

2.2 Фактори й умови формування орендних земельних відносин

2.3 Соціально-економічна спрямованість орендних відносин

РОЗДІЛ 3. НАПРЯМИ УДОСКОНАЛЕННЯ ОРЕНДНИХ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН

3.1 Напрями підвищення ефективності використання орендованих земель у сільському господарстві

3.2 Удосконалення нормативно-правового забезпечення орендних земельних відносин

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

ВСТУП

У результаті проведення земельної реформи на селі створені агроформування ринкового типу, землекористування яких базується на основі оренди у громадян земельних ділянок і земельних часток (паїв), отриманих при паюванні земель колективної власності. На даному етапі орендні земельні відносини сприяють адаптації сільських товаровиробників до умов ринкової економіки та вирішенню соціально-економічних питань. Однак затяжний характер перехідного періоду й відсутність аналогічних перетворень у світовій практиці ускладнюють їх розвиток і породжують ряд проблем у формуванні добробуту сільського населення та продовольчого забезпечення країни.

Актуальність теми курсового проекту, його наукове та практичне значення обумовлене необхідністю вивчення процесу розвитку орендних земельних відносин, проблем, які при цьому виникають, і пошуком шляхів їх вирішення.

Теоретичні аспекти розвитку орендних земельних відносин досліджувались вітчизняними та зарубіжними вченими. Значну увагу даній тематиці приділили відомі вчені економісти-аграрники: П.І. Гайдуцький, Д.С. Добряк, І.І. Лукі-нов, П.Т. Саблук, В.Я. Месель-Веселяк, О.М. Онищенко, В.М. Трегобчук, Л.Я. Новаковський, В.Г. Андрійчук, В.В. Юрчишин, М.Й. Малік, М.М. Федоров, С.М. Плетенецька, В.З Мазлоєв, В.Д Яровий та ін.

Водночас потребують подальшого дослідження питання розвитку орендних земельних відносин у напрямі формування конкурентного середовища, відпрацювання взаємовигідних правил гри між суб'єктами договору оренди: встановлення оптимального розміру орендної плати, форм її виплати, термінів оренди, реалізація суб'єктами їх правомочностей, зокрема, запровадження застави права оренди. Крім того, існує ряд дискусійних питань, які потребують додаткових досліджень.

Метою дослідження є обґрунтування і розробка пропозицій щодо удосконалення орендних земельних відносин у сільському господарстві України.

Для досягнення мети були поставлені такі завдання:

- проаналізувати законодавче поле, сутність та суттєвість орендних земельних відносин в Україні;

- дослідити структурні зміни, що відбулися у формах власності на землю та їх вплив на ефективність її використання;

- проаналізувати сучасний стан розвитку орендних земельних відносин в Україні та вивчити вплив основних факторів і регіональних особливостей на процес їх формування;

- оцінити соціально-економічну спрямованість орендних земельних відносин;

- розробити пропозиції щодо удосконалення орендних земельних відносин, обґрунтувати напрями їх подальшого розвитку.

Об’єктом дослідження є законодавчі, нормативні документи в галузі орендних земельних відносин та статистичні дані по сільському господарству України в 1991 – 2007 роках.

Предметом дослідження є теоретичні, правові та практичні аспекти розвитку орендних земельних відносин у сільському господарстві.

У процесі дослідження використовувались такі методи: абстрактно-логічний (теоретичні узагальнення і формування висновків), статистико-економічний (аналіз сучасного стану орендних земельних відносин, процесів перетворення земельної власності).

Основними джерелами інформації були відповідні нормативно-правові документи, офіційні матеріали Державного комітету статистики України, Державного комітету по земельних ресурсах України, дані річних звітів сільськогосподарських підприємств, спеціальні літературні джерела тощо.

РОЗДІЛ 1

ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ ОРЕНДНИХ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН

1.1 Земельне законодавство України

Аграрне право України — одна з найважливіших галузей національного права. Аграрні правовідносини як предмет суспільного права являють собою взаємопов'язані інтегровані відносини майнового, земельного, членського, учасниць-кого, корпоративного, управлінського й трудового характеру в усій багатогранності їх прояву в процесі здійснення завдань діяльності суб'єктів аграрного підприємництва.

Правове регулювання орендно-підрядних взаємин здійснюється локальними внутрішньогосподарськими актами, якими регулюються своєрідні внутрішньогосподарські організаційні, майнові, трудові, соціально-побутові та інші відносини. Внутрішньогосподарські орендно-підрядні відносини між кооперативними, колективними, акціонерними і державними підприємствами в особі їхніх органів управління, з одного боку, і колективом орендно-підрядного підрозділу або окремим працівником, з іншого, — є внутрішньогосподарськими аграрними відносинами організації праці незалежно від того, яку форму господарського розрахунку вони використовують. З впровадженням і функціонуванням у сільському господарстві внутрішньогосподарської та інших видів оренди виникли нові майнові, трудові, земельні й відповідно — організаційно-управлінські, виробничо-господарські відносини, які за своїм характером і змістом є аграрними і являють собою предмет аграрного права.

Земельні правовідносини в Україні регулюються Земельним Кодексом України [2], згідно якому земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель.

Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

 Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Згідно статті 22 глави 5 Земельного Кодексу [2] землі сільськогосподарського призначення визначаються за наступними категоріями:

1. Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури або призначені для цих цілей.

2. До земель сільськогосподарського призначення належать:

а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги);

б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі тимчасової консервації тощо).

3. Землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування:

а) громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

б) сільськогосподарським підприємствам - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

в) сільськогосподарським науково-дослідним установам та навчальним закладам, сільським професійно-технічним училищам та загальноосвітнім школам - для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства;

г) несільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям, релігійним організаціям і об'єднанням громадян - для ведення підсобного сільського господарства.

4. Землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватись у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.

5. Державним і комунальним сільськогосподарським підприємствам, установам та організаціям надаються земельні ділянки із земель державної і комунальної власності у постійне користування для науково-дослідних, навчальних цілей та ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

6. Державні і комунальні сільськогосподарські підприємства, установи і організації можуть орендувати земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб.

Згідно статті 25 Земельного Кодексу [2]:

1. При приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій земельні ділянки передаються працівникам цих підприємств, установ та організацій, працівникам державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них земельної частки (паю).

2. Рішення про приватизацію земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій приймають органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень за клопотанням працівників цих підприємств, установ та організацій.

3. Землі у приватну власність особам, зазначеним у частині першій цієї статті, передаються безоплатно. Особи, зазначені у частині першій цієї статті, мають гарантоване право одержати свою земельну частку (пай), виділену в натурі (на місцевості).

4. Вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних часток (паїв) працівників відповідних підприємств, установ і організацій та пенсіонерів з їх числа є рівними.

5.Суб'єктами права власності на землю є:

а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності;

б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності;

в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

6. Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

г) прийняття спадщини;

ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

7. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

8. Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах:

а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;

б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 гектара;

в) для ведення садівництва - не більше 0,12 гектара;

г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 гектара, в селищах - не більше 0,15 гектара, в містах - не більше 0,10 гектара;

ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 гектара;

д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 гектара.

9. Порядок передачі земельних ділянок в оренду:

- передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

- передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

- передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під забудову здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118, 123 Кодексу [2].

- право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

1.2 Сутність оренди землі

Згідно статті 93 Земельного Кодексу України [2] право оренди земельної ділянки визначено наступними категоріями:

1. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

2. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

3. Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років.

4. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

5. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

6. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Земельні орендні відносини в Україні регулюються Земельним Кодексом України [2], Законом України «Про оренду землі» [3], Указами Президента України [5], [6] .

Згідно Закону України «Про оренду землі» [3] - оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями земельних ділянок можуть бути:

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

в) громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону чи конкурсу.

Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду в разі згоди заставодержателя.

Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи - орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону.

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

1.3 Зарубіжний досвід розвитку орендних земельних відносин

Розвиток аграрних відносин у капіталістичних країнах у XX ст. відбувався через створення крупних ферм, колективних господарств, скорочення чисельності фермерських господарств, розширення орендних відносин. Так, в Англії існує у наслідувана ще з часів феодалізму земельна власність титулованої аристократії, яка здається в оренду[1].

У США кількість фермерських господарств з початку XX ст. до середини 90-х років скоротилася з 5,8 млн. до майже 2 млн. На одне господарство припадає в середньому 180 га землі. До 60% з них ведуть господарство самі, без залучення найманої робочої сили. З них 1,3 млн. дрібних фермерських господарств виробляють менше 9% сільськогосподарської продукції. Водночас 300 тис. крупних господарств (13,8%) виробляли в середині 90-х років понад 70% сільськогосподарської продукції, наймаючи майже 80% робочої сили. Кожне з цих господарств володіло в середньому 1400 га землі й було крупним науково-виробничим об'єднанням.

У країнах Західної Європи розмір фермерських господарств значно менший. Так, у Данії середня ферма має 32 га землі, в Німеччині — 18, у Бельгії — 15, у Франції — 14, в Італії — 6, у. Греції — 4 га. Але характерним для цих країн є вироблення основної маси сільськогосподарської продукції крупними фермами. Крім того, існування більшості цих ферм можливе лише тому, що частка різних державних субсидій на сільськогосподарську продукцію, які одержує безпосередній фермер, становить у країнах ЄС - 50%, у США — 35%, в Японії — 75%. Без такої допомоги фермерські господарства не могли б вижити. Так, за підрахунками німецьких економістів, оптимальний розмір ферми повинен становити 100 га, а для створення таких фермерських господарств необхідно мати капітал від 750 тис. до 1 млн. марок. Але така практика в Україні не впроваджується.

Значного поширення в розвинутих країнах світу набула оренда — тимчасове надання землі за плату орендарю або селянину-працівникові, який не наймає робочої сили. Наприклад, у Франції орендується більше половини земель, в Англії — до 40%. У США понад третини сільськогосподарських угідь є власністю держави, передається в оренду терміном на 1—2 роки і за виконання договору продовжується. Щоб отримати землю в оренду, орендар повинен: мати відповідні знання і досвід роботи на землі, добре здоров'я, певний вік (в Англії — до 40 років, у Франції до припинення 25-річного терміну оренди він не повинен досягти пенсійного віку), певний капітал, отриманий від праці на фермі та ін.

Різновид оренди — сімейна оренда, за якої глава сім'ї передає свою ділянку землі в оренду за певну плату одному з членів родини. У Німеччині та Англії на цей вид оренди припадає 15—20% всієї орендної землі. Особливістю аграрних відносин у деяких розвинутих країнах світу є об'єднання сімейних ферм у сільськогосподарські корпорації. Наприклад, у США в такі корпорації об'єдналися майже 90% сімейних ферм, а 95% корпорацій містять до 10 ферм.

В країнах Західної Європи широко використовується оренда сільськогосподарських земель. Так, наприклад, в Бельгії орендується близько 70% земель, у Франції та Німеччині більш 60%, а в середньому по 15 країнах ЄС (EU-15) орендовані землі складають 40% від всіх сільськогосподарських земель. Для прикладу: в інших країнах цей показник значно нижчий — Канада (30%), Японія (20%), Нова Зеландія (14%), США (12%), Австралія та Аргентина (5%)/

В країнах, де ефективно функціонує земельний ринок, існують чіткі та прозорі правила використання землі і, зокрема, її оренди. У табл. 1.1 охарактеризовані найбільш типові договори про оренду сільськогосподарської землі, що діють у деяких країнах ЄС.

Таблиця 1.1

Основні характеристики договорів оренди сільськогосподарських земель у деяких країнах ЄС [12]

Вищенаведені відомості свідчать про те, що умови оренди сільськогосподарських земель в різних країнах доволі відмінні. Проте можна виділити два основних типи таких договорів. Для першого типу договорів характерно регулювання з боку держави термінів договору та граничних розмірів орендної плати. Як правило, договори цього типу більш довготермінові та більш вигідні орендарю. Зрозуміло, що такі договори оренди сприяють зменшенню еластичності ринку оренди земель.

Другий тип договорів оренди базується на досягненні двосторонньої домовленості між землевласником та орендарем, а термін оренди та ціна визначаються виключно ринковими умовами. Всі наведені в табл. 1.1 країни можна згрупувати у три групи.

У Франції договори на оренду сільськогосподарської землі належать переважно до першого типу та захищають переважно інтереси орендаря: термін оренди переважно довгостроковий та регулюється законодавчо, умови договору містять положення, що захищають інтереси орендаря навіть після закінчення договору, верхні та нижні границі орендної плати встановлюються державою.

В Німеччині, Швеції, Чеській Республіці, Литві та Словаччині більш поширені договори оренди другого типу. В цих країнах умови оренди сільськогосподарської землі визначаються головним чином умовами, що склалися на земельному ринку.

В Італії та Великобританії співіснують обидва типа договорів оренди, однак спостерігається тенденція збільшення частки договорів оренди другого типу (на основі взаємної домовленості)

Зазвичай плата за оренду сільськогосподарських земель становить декілька відсотків від ціни землі та не перевищує банківського відсотку. Дані про рівень орендної плати в деяких європейських країнах наведено в табл. 1.2.

Таблиця 1.2

Статистичні дані стосовно оренди сільськогосподарських земель в деяких країнах ЄС в 2003 році [12]

РОЗДІЛ 2

ОРЕНДНІ ЗЕМЕЛЬНІ ВІДНОСИНИ НА СУЧАСНОМУ ЕТАПІ

2.1 Структурні зміни, що відбулися у формах власності на землю за період проведення земельної реформи

Реформування земельних відносин в Україні характеризується станом на 01.01.2007 року наступними показниками [31]:

- площа земель, переданих у власність недержавним сільгосппідприємств-вам, станом на 01.01.07 становить 31,1 млн. га. або 51,5% земельного фонду України;

- з них: сільськогосподарських угідь передано 28,6 млн. га або 68,6% від загальної площі продуктивних земель;

- з 11 847 сільськогосподарських підприємств, які підлягають паюванню, реформовано на засадах приватної власності на землю і майно 11 831 господарств.

- створено 23 883 нових агроформувань ринкового типу, з них:

Таблиця 2.1

Структура створених агроформувань ринкового типу в Україні

1. товариств з обмеженою відповідальністю (ТОВ)	--	6 954	(29%);
2. приватних (приватно-орендних) підприємств		4 791	(20,1%);
3. акціонерних товариств	-	757	(3,2%);
4. сільськогосподарських кооперативів	-	1 643	(6,9%);
5. фермерських господарств	-	6 577	(27,5%);
6. інших суб’єктів господарювання	-	3 181	(13,3%).

За формами господарської діяльності новостворені агровиробничі структури найбільш поширені:

- товариств з обмеженою відповідальністю – у Дніпропетровській (7,7%), Черкаській (7,3%), Вінницькій (6,2%), Донецькій (5,5%), Кіровоградській (5,2%), Одеській (4,9%), Полтавській (4,9%);

- приватні та приватно-орендні підприємства – у Кіровоградській (7,2%), Запорізькій (7,2%), Дніпропетровській (7,1%), Тернопільській (6,6%), Київській (6,4%), Харківській (5,6%);

- акціонерні товариства – у Харківській (9,6%), Миколаївській (9,6%), Київській (9,4%), Одеській (6,7%), Кіровоградській (6,2%), Вінницькій (6,2%);

- сільськогосподарські кооперативи – у Волинській (16,3%), Одеській (11,6%), Рівненській (8,3%), Вінницькій (8,1%), АР Крим (6,8%);

- фермерські господарства – у Полтавській (8,1%), Дніпропетровській (16,3%), Кіровоградській (8,7%), Одеській (7,4%), Запорізькій (7,2%), Луганській (6,2%), Миколаївській (6,2 %) областях.

Реєстрацію новостворених агроформувань проведено на 99,5%, повністю вони зареєстровані в 23 областях.

Всього земель сільськогосподарського призначення, які знаходяться у товаровиробників 31 073,2 тис. га, в тому числі сільськогосподарських угідь – 28 619,1 тис. га, з них в розрізі новостворених агроформувань:

- товариства з обмеженою відповідальністю – 8849,8 тис. га (28,5%),

 в тому числі сільськогосподарських угідь 8703,9 тис. га;

- приватні ( приватно-орендні) підприємства, всього 3474,9 тис. га (11,2%), в тому числі сільськогосподарських угідь 3420,9 тис. га;

- сільськогосподарські акціонерні товариства, всього – 1078,1 тис. га (3,5%), в тому числі сільськогосподарських угідь 1047,1 тис. га;

- сільськогосподарські кооперативи, всього – 1786,4 тис. га (5,7%), в тому числі сільськогосподарських угідь 1739,6 тис. га;

- фермерські господарства, всього – 2258,4 тис. га (7,3%), в тому числі сільськогосподарських угідь 2239,3 тис. га;

- інші сільськогосподарські агроформування, всього –1851,2 тис. га  (5,9%), в тому числі сільськогосподарських угідь 1830,2 тис. га;

- приватні (індивідуальні) господарства (без створення юридичної особи) – 4478,6 тис. га (14,4%), в тому числі сільськогосподарських угідь 4469,2 тис. га;

- не реформовані КСП та інші сільськогосподарські підприємства, всього – 32,2 тис. га (0,1%), в тому числі сільськогосподарських угідь 30,2 тис. га.

Площа земель, що не ввійшли до складу агроформувань, заснованих на приватній власності (площа невитребуваних сертифікатів, землі загального користування, передано до інших категорій земель) – 7 263,6 тис. га або 23,4% від загальної площі земель, переданих у власність недержавних підприємств, з них сільськогосподарських угідь – 5138,7 тис. га або 17,9% від сільськогосподарських угідь недержавних сільськогосподарських підприємств.

На відміну від проведеної раніше приватизації державного майна, коли право на отримання приватизаційних майнових сертифікатів отримали всі громадяни країни, право на отримання земельної частки (паю) набули лише колишні члени

сільськогосподарських підприємств загальною кількістю 6,9 млн. осіб. При цьому спостерігалися значні диспропорції, обумовлені регіональними особливостями організації сільськогосподарського виробництва. Так, наприклад, в Закарпатській області лише 15,6 % сільського населення набули право на земельну частку (пай), тоді як у Чернігівській області таке право отримали 77,6 % сільського населення (рис. 2.1).

Рис. 2.1. - Частка селян, що набули право за земельну частку (пай), від загальної кількості сільського населення по областях України станом на 1 липня 2007 р., % ( Джерело: Державне агентство земельних ресурсів України)

Рис. 2.2. - Розмір земельної частки (паю) по областях України станом на 1 січня 2006 р, га (Джерело: Державний комітет України по земельних ресурсах)

Розмір земельної частки (паю), яку отримували селяни, залежав від наявності земельних ресурсів в сільгосппідприємствах (регіоні) та кількості осіб, які набули таке право. Так, наприклад, в Івано-Франківській області розмір земельної частки (паю) становить лише 1,07 га проти 8,71 га в Луганській області (рис. 2.2). Середній розмір земельної частки (паю) по Україні становить близько 4 га.

Управління з контролю за використанням земель інформує [31]: станом на 1 липня 2007 року реформування по Україні проведено в 11888 господарствах (99,7%). Внаслідок реформування створено 29,5 тисяч нових агроформувань ринкового типу.

З них: ТОВ - 7,2 тисяч (24,3%), приватних (приватно-орендних) підприємств - 5,2 тисяч (17,5%), акціонерних товариств - 0,7 тисяч (2,5%), с/г кооперативів - 1,4 тисяч (4,6%), фермерських господарств - 10,2 тисяч (34,6%), інших суб'єктів господарювання - 4,8 тисяч (16,5%).

Із загальної кількості нових агроформувань зареєстровано 28697 (97,4%).

Сертифікати на право на земельну частку (пай) отримали 6,8 млн. громадян, або 98,6 % від тих, що набули це право. Станом на 01.07.07 фактично оформлено та видано держактів у замін сертифікатів на право на земельну частку (пай) 6,1 млн. громадянам (89%).

2.2 Фактори й умови формування орендних земельних відносин

Управління з контролю за використанням земель інформує [31]: станом на 1 липня 2007 року власниками права на земельну частку (пай) укладено 4 349,1 тис. (63% від загальної кількості власників) договорів оренди земельної частки (паю), з них:

Таблиця 2.2

Кількість укладених договорів аренди земельних паїв в розрізі термінів оренди в Україні станом на 01.07.2007 року

на 1-3 роки	-	701,8 тис. договорів	(16,1%);
на 4-5 років	-	2581,7 тис. договорів	(59,4%);
на 6-10 років	-	790,9 тис. договорів	(18,2%);
на 10 років і більше	-	274,8 тис. договорів	(6,3%).

Зареєстровано 3980,1 тис. (91,5%) договорів оренди. Площа наданих в оренду земельних часток (паїв) становить 17,1 млн. гектарів (62% розпайованих угідь).

Середній розмір орендної плати на рік становить 137,3 грн. за 1 гектар. Загальна сума виплат за оренду земельних часток (паїв) згідно з укладеними договорами на 2007 рік становить 2,3 млрд. грн. Серед форм плати за оренду земельних часток (паїв) домінує натуральна (сільськогосподарською продукцією) і грошова. Станом на 01.07.07 фактично виплачено за оренду земельних часток (паїв) 98,8 млн. грн. (4,2%).

Для порівняння - в 2006 році було укладено 4 502,6 тис. (66,1% від отриманих сертифікатів та державних актів) договорів оренди земельної частки (паю), з них:

Таблиця 2.3

Кількість укладених договорів оренди земельних паїв по Україні у 2006 році

2 млн. 595,4 тис.	(57,6%)	укладено з господарствами, з земель яких виділено земельний пай.
502,1 тис.	(11,2%)	укладено з фермерськими господарствами.
1 млн. 405,1 тис.	(31,2%)	укладено з іншими суб'єктами господарювання.

Отже, переважну більшість орендних договорів у 2006 році було укладено з господарствами, із земель яких виділено земельну частку (пай).

Селянами-пенсіонерами укладено 2 млн. 376,2 тис. договорів (52,8%).

За терміном дії орендні договори у 2006 році укладалися на:

Таблиця 2.4

1-3 роки	874,4 тис. договорів	(19,4%);
4-5 років	2784,9 тис. договорів	(61,9%);
6-10 років	667,1 тис. договорів	(14,8%);
10 і більше років	176,2 тис. договорів	(3,9%).

Переважна більшість договорів оренди в 2006 році укладена на строк до 5 років. Площа земель, переданих в оренду власниками земельних часток (паїв), становить 17,7 млн. га або 64,6% від площі розпайованих земель.

Середній розмір орендної плати на рік у 2006 році становив 131,8 грн. за 1 гектар. Загальна сума виплат за оренду земельних часток (паїв) на 2006 рік становить 2,3 млрд. гривень, в тому числі селянам-пенсіонерам - 1,1 млрд. гривень (48,5%). Серед форм орендної плати превалює натуральна форма - 78,8%. Слід визнати, що це є негативним фактором, оскільки при розрахунках із селянами, ціни на сільгосппродукцію встановлюють самі керівники сільськогосподарських підприємств, і ці ціни, як показують перевірки, вищі за ринкові.

Рис. 2.3. - Структура укладених селянами договорів оренди земельних ділянок та земельних часток (паїв) станом на 1 липня 2007 р. (Джерело: Державне агентство земельних ресурсів України)

Рис.2.4. - Структура річної плати за оренду земель в грошовому еквіваленті по формах орендної плати станом на 1 липня 2007 р. (Джерело: Державне агентство земельних ресурсів України)

2.3 Соціально-економічна спрямованість орендних відносин

Важливою характеристикою орендних земельних відносин є їх соціально-економічна спрямованість. У результаті демонополізації земель сільське населення забезпечено земельними ділянками. Селяни та місцеві бюджети отримали нове джерело доходів у вигляді орендної плати.

Згідно Указу Президента України “ Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)” [6] з метою підвищення рівня соціального захисту селян - власників земельних ділянок і земельних часток (паїв), а також відповідальності землекористувачів за ефективне використання земель сільськогосподарського призначення на основі розширення конкуренції та дальшої активізації ринкових відносин в аграрному секторі економіки визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

На рис.2.6, 2.7 наведені статистичні дані Державного агентства земельних ресурсів України [31] по середнім розмірам річної плати за оренду 1 га земель по областях України станом на 1 липня 2007 р, (грн/га) та карта відхилень від мінімально встановленої плати за оренду 1 га землі по областях (1,5% від нормативної грошової оцінки земель) у 2007 р.

 

Рис. 2.6. - Річна плата за оренду 1 га земель по областях станом на 1 липня 2007 р, грн. (Джерело: Державне агентство земельних ресурсів України)

Рис. 2.7. - Відхилення від мінімально встановленої плати за оренду 1 га землі по областях (1,5% від нормативної грошової оцінки земель) у 2007 р. (Джерело: Державне агентство земельних ресурсів України)

Згідно з Указом Президента України від 13 вересня 2002 року №830/200274, річна орендна плата не повинна бути меншою, ніж 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки [6]. В середньому по Україні станом на 1 липня 2007 року плата за оренду 1 га землі (включаючи й земельні частки (паї)) становить 137,3 грн./рік (близько 20 євро/рік).

Найбільший розмір орендної плати в Полтавській, Черкаській, Кіровоградській, Дніпропетровській та Херсонській областях (рис.2.6). Однак, за розрахунками, дотримання вимог нормативно-правових актів стосовно розміру орендної плати виконується лише у 12 областях України, де орендна плата дорівнює або перевищує 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Значні відхилення від мінімально встановленого розміру орендної плати спостерігаються у Волинській, Рівненській, Хмельницькій, Харківській областях та в Автономній Республіці Крим (рис.2.7). Це ще раз підтверджує, що й в 2007 році в структурі орендної плати переважатиме натуральна продукція.

Слід зазначити, що річний дохід селян від здачі своєї земельної ділянки або земельної частки (паю) в оренду, який значною мірою залежить від її розміру та нормативної грошової оцінки сільськогосподарських земель, для деяких регіонів України може відрізнятися майже в вісім разів: від 129 грн./рік у Івано-Франківській області до 1 033 грн./рік у Херсонській області (рис.2.8).

Рис. 2.8. - Річний дохід селян від оренди належних їм земельних ділянок та Земельних часток (паїв) по областях України в 2007 р., грн. (Джерело: Державне агентство земельних ресурсів України)

Соціологічне опитування 226 селян і 98 керівників новостворених підприємств [16] Житомирської області свідчить про наявність значних проблем у питаннях орендних відносин: 38% орендодавців не задоволені розміром орендної плати; 58% – терміном розрахунків; 59 % опитаних вважають завищеними ціни на продукцію, товари та послуги, що надавалися в рахунок орендної плати.

Основними проблемними питаннями оренди землі нині є: оформлення договорів оренди, їх укладення й узгодження; дотримання сторонами договірних зобов’язань у питаннях нарахування та виплати орендної плати; раціональне використання, збереження і відтворення родючості ґрунтів, виділення земельних паїв у натурі.

Власниками права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом на право власності на земельну частку (пай) або державним актом на право власності на земельну ділянку, виданого взамін сертифіката, в 2007 році укладено 4 293,6 тис. (61% від отриманих сертифікатів та державних актів) договорів оренди земельної частки (паю). З них:

2 млн. 303 тис.	(53,6%)	укладено з господарствами, із земель яких виділено земельний пай;
522,5 тис.	(12,2%)	укладено з фермерськими господарствами;
1 млн. 468,1 тис.	(34,2%)	укладено з іншими суб'єктами господарювання.

Отже, переважну більшість договорів укладено з господарствами, із земель яких виділено земельну частку (пай). Селянами-пенсіонерами укладено 2 млн. 271,4 тис. договорів (52,9%). За терміном дії договори укладаються на:

1-3 роки	-	715,9 тис. договорів	(16,7%);
4-5 років	-	2603,0 тис. договорів	(60,6%);
6-10 років	-	735,2 тис. договорів	(17,1%);
10 і більше років	-	239,5 тис. договорів	(5,6%).

Переважна більшість договорів оренди укладена на строк до 5 років. Площа земель, переданих в оренду власниками земельних часток (паїв), становить 16,9 млн. га або 61,3% від площі розпайованих земель.

Середній розмір орендної плати на рік становить 134,6 гривень за 1 гектар.

Загальна сума виплат за оренду земельних часток (паїв) на 2007 рік становить 2,3 млрд. гривень, у тому числі селянам-пенсіонерам - 1,0 млрд. гривень (45,7%). Серед форм орендної плати переважає натуральна форма - 77,5%. Слід визнати, що це є негативним фактором, оскільки при розрахунках із селянами ціни на сільгосппродукцію встановлюють самі керівники сільськогосподарських підприємств, і ці ціни, як свідчать перевірки, вищі за ринкові.

РОЗДІЛ 3

НАПРЯМИ УДОСКОНАЛЕННЯ ОРЕНДНИХ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН

3.1 Напрями підвищення ефективності використання орендованих земель у сільському господарстві

Економічна суть орендних і виробничих відносин має суттєві відмінності. За орендних відносин, селянин, який здав в оренду свій земельний і майновий паї, втратив право володіння і користування своєю власністю, а беручи участь у виробництві, наділений лише статусом найманого працівника, позбавленого права участі в організації управління виробництвом, розподілі продукції і прибутку, збільшенні частки свого паю. Його право звелося лише до отримання заробітної та орендної плати, розміри яких не залежать від результатів виробництва. Всі інші права переходять до засновника агроформування[2].

Якщо б селянин свій земельний і майновий пай вніс до статутного фонду агроформування, то він отримав б статус його засновника, і вся система виробничих відносин докорінно змінилась. За ним залишилось би право володіння, користування і розпорядження своєю власністю, переданою до статутного фонду, право на збільшення майнового паю за рахунок придбаних основних засобів, право участі в організації і управлінні виробництвом і контролю за господарською діяльністю, право участі в розподілі виробленої продукції та отриманого доходу. Крім заробітної плати, селянин мав би право на отримання частки виробленої продукції та дивідендів при розподілі отриманого прибутку, розміри якого залежать від результатів виробництва. Це і визначало б систему розвитку виробничих відносин та мотивації праці в господарських формуваннях, засновниками яких була б вся активна частина селян, власників земельних і майнових паїв. Це підтверджується і світовою практикою, де найбільш ефективними є господарські формування, засновані не на одноосібному володінні, а на партнерстві та корпоративній основі. В основі таких господарських структур є приватна власність усіх учасників виробництва та колективні форми його організації.

Найчастіше соціальні та трудові конфлікти при розпаюванні майна та землі виникають внаслідок:

- несвоєчасної або недостатньої виплати орендної плати за користування земельним наділом чи невиконання умов договору оренди землі та майна;

- виділення неналежного (незадовільного) за своїми якостями земельного паю, або ж майнової частки, яка не задовольняє вимоги селянина, що бажає працювати відокремлено;

- неможливості забрати у новоствореного підприємства належний селянину пай в ситуації, коли власник підприємства уникає укладання договору про виділення паю;

- зловживання при розпаюванні майна, зменшення майна пайового фонду;

- незаконна податкова застава та реалізація розпайованого майна на погашення боргів;

- неотримання власником земельного паю у випадку його непрацездатності соціального захисту з боку місцевого підприємства;

- виникнення ситуації, коли новостворені агроформування охоче беруть в оренду земельні паї селян, відмовляючи багатьом з них у працевлаштуванні, що призводить до соціальної напруги, безробіття;

- того, що при укладанні трудового контракту між приватно-орендним підприємством і працівником, останній має лише статус найманого робітника і не може впливати на управління господарством, а новий засновник підприємства не рахується з думкою селян-орендодавців при прийнятті управлінських рішень;

- відсутності гарантії оптимального розміру орендної плати за паї, незахищеності прав власності громадян на належні їм землю і майно;

- неналежної відповіді чи відсутності реакції керівництва господарства на вимоги працюючих.

На жаль, сучасна аграрна політика, практичні дії владних і господарських структур орієнтують селян якраз на пріоритети розвитку агроформувань, заснованих на одноосібному володінні, а не на партнерстві та корпоратизації.

Заміна виробничих відносин у практиці вітчизняного сільськогосподарського виробництва орендними відбулася в умовах зміни державної та колективної форми власності на землю і засоби виробництва приватною формою при збереженні колективних форм організації праці. Характерним є й те, що за орендодавцями - власниками земельних і майнових паїв, залишається право розпорядження власністю, а право володіння і користування орендованою власністю отримує орендар. Таким чином орендар отримав і право розпорядження результатом праці, оскільки у більшості випадків він є засновником агроформування і визначає умови взаємовідносин з найманими працівниками. Це суперечить економічній теорії і світовій практиці. За будь-яких умов поєднання приватної форми власності і колективних форм організації виробництва вимагає взаємовигідних виробничих відносин між його учасниками. В їх основі мають поєднуватись оплата праці відповідно до її затрат, дивіденди, які належать і власникам переданих в оренду засобів виробництва, які беруть у ньому участь, а не орендна плата, інші форми матеріального і морального стимулювання учасників виробництва.

Нині діюча система виробничих відносин між суб‘єктами в АПК перебуває у жорсткому протиріччі, оскільки характер виробничих відносин не відповідає розвиткові продуктивних сил, формам власності та організації виробництва. Земля і майно є власністю селян, а результати їх праці привласнюють засновники агроформувань, що створює соціальну напругу, яка супроводжується соціальними конфліктами.

За даними нормативної грошової оцінки, вартість 1 га сільськогосподарських земель у середньому по Україні становить 8 927 грн. (1 768 дол. США) [23]. Найдорожчими є сільськогосподарські землі Чернівецької, Вінницької, Черкаської, Херсонської областей та Автономної Республіки Крим, а найдешевшими — Закарпатської, Львівської, Житомирської, Чернігівської та Луганської областей (рис. 3.1). Суттєва різниця у розмірах земельної частки (паю) та у нормативній грошовій оцінці земель сільськогосподарського призначення по областях України призводить до того, що вартість земельної частки (паю) в різних регіонах України неоднакова. Спостерігається чітка тенденція зростання вартості паю із західного регіону на схід-південь України. Найменша вартість паїв у Івано-Франківській, Чернівецькій та Львівській областях. Найбільша — в Херсонській і Запорізькій областях та в Автономній Республіці Крим (рис. 3.2)

За відсутністю ринку сільськогосподарських земель ринкові ціни на землі

сільськогосподарського призначення в Україні не сформовані, проте в проекті Закону України «Про ринок земель» зазначено, що ринкові ціни не можуть бути нижчими за нормативну грошову оцінку сільськогосподарських земель (табл.3.1).

Таблиця 3.1

Нормативна грошова оцінки сільськогосподарських земель України за типом угідь по роках, грн./га [12]

Рис. 3.1. - Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських земель України по областях станом на 1 січня 2007 р., грн./га (Джерело: Державний комітет України по земельних ресурсах)

Рис. 3.2. - Вартість земельної частки (паю) по областях України станом на 1 січня 2007 р, доларів США (Джерело: Державний комітет України по земельних ресурсах)

Щодо непрацюючих власників земельних і майнових паїв, тут в основі взаємовідносин між ними і орендарями має бути орендна плата, яка є одним із факторів матеріальної підтримки сільських пенсіонерів.

Таким чином, основним напрямком розвитку орендних відносин є надзвичайно важливі аспекти проблеми переорієнтації сільськогосподарського виробництва на створення господарських формувань, заснованих на засадах приватної власності їх членів і колективних форм господарювання – акціонерних і господарських товариств, сільськогосподарських виробничих кооперативів. Як правило, це великі господарські структури, яким у складних ринкових умовах легше виживати, більш ефективно господарювати, бути конкурентоспроможними.

Ці формування забезпечують стабільне землекористування, необхідні передумови для дотримання систем ведення землеробства і тваринництва, включаючи сівозміни, запровадження системи іпотечного кредитування, відтворювальний процес виробництва, вирішення соціальних проблем, поліпшення демографічної ситуації на селі.

3.2 Удосконалення нормативно-правового забезпечення орендних земельних відносин

Справжнє економічне піднесення України почнеться тоді, коли в обіг буде введено її головне багатство - землю, яка отримає свою справжню ціну і господаря. Найважливіший крок у цьому напрямі - ухвалення Земельного кодексу України, що набув чинності з 1 січня 2002 року. Проте цей основоположний документ запрацює лише за умов ухвалення низки законів, що врегулюють існуючі розбіжності та неузгодженості з іншим законодавством.

Без сумніву, сучасний і перспективний стан економіки потребують законодавчого врегулювання процесу проведення грошової оцінки земель та земельних ділянок, яка узгоджувалася б з міжнародними стандартами. Саме в проекті Закону України "Про оцінку земель" [33] і визначаються засади проведення грошової оцінки земель та земельних ділянок, основні положення відповідної документації, права, обов'язки та відповідальність учасників землеоціночної діяльності, її державне регулювання. Розкрито методи нормативної та експертної грошової оцінки земель та земельних ділянок, їх основні положення, особливості оцінки земель, земельних ділянок сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення. Ухвалення законопроекту сприятиме удосконаленню плати за землекористування, розвитку ринку земель і, зокрема, системи іпотечного кредитування. Воно матиме позитивні правові, соціально-економічні та міжнародні наслідки. Все це фактично унеможливить проведення некваліфікованої або недобросовісної оцінки, отже захищеними будуть інтереси мільйонів громадян, які набули або набувають у власність земельні ділянки. Суттєвим вбачається і розвиток інвестування при одночасному зниженні ризиків деформацій на земельному ринку України.

Надто важливим є проект Закону України "Про ринок земель". Цим документом будуть встановлені правові засади організації, розвитку та функціонування ринку земель. Таким чином вдасться реалізувати права і встановити обов'язки громадян, осіб без громадянства, юридичних осіб, територіальних громад і держави на придбання земельних ділянок у власність та розпорядження придбаними ділянками.

Із прийняттям даного проекту закону в Україні буде організовано прозорий ринок земель державної, комунальної та приватної власності. Отже з'явиться можливість проводити земельні торги, що зумовить підвищення інвестиційної активності, розвиток інфраструктури ринку земель.

Поліпшенню господарювання має сприяти проект Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду землі" [3]. Сьогодні необхідні нові підходи прийняття рішень в галузі земельних відносин, ефективного використання земельних ресурсів, створення оптимальних умов для суттєвого збільшення соціального, інвестиційного і виробничого потенціалів землі, перетворення її у самостійний фактор економічного зростання. Все це - пріоритети нинішньої політики держави в галузі земельних відносин.

Досвід орендних земельних відносин висвітлив багато проблем, перш за все економічних, які вимагають невідкладного правового врегулювання. На разі є необхідність зняти штучні перепони доступу до права підприємницької діяльності з використанням землі на умовах оренди. Необхідно посилити економічну відповідальність за стан об'єктів оренди, чітко диференціювати її між орендарем і орендодавцем, забезпечити надійний захист прав суб'єктів орендних відносин.

У проекті Закону України "Про державний земельний кадастр" [33] передбачається створення нормативно-технічної бази ведення державного земельного кадастру - ефективного механізму регулювання земельних відносин і державного управління земельними ресурсами через призму земельно-кадастрової інформації та реалізації положень Земельного кодексу України щодо гарантії державою права власності та користування земельними ділянками, раціонального використання та охорони земель.

Законопроект визначає правові і організаційні засади ведення державного земельного кадастру, використання кадастрових відомостей спрямованих на захист права власності та користування земельними ділянками, раціонального використання та охорони земель.

В проекті закону висвітлено поняття та призначення державного земельного кадастру і основні завдання та принципи його ведення. Визначено, що об'єктом державного земельного кадастру є всі землі та земельні ділянки в межах території України та тісно пов'язані з ними об'єкти нерухомості. Розкрито зміст складових державного земельного кадастру та визначено систему, яка складається з трьох рівнів його ведення. Також визначено склад основної і допоміжної документації та перелік основних видів робіт і обстежень, які забезпечують ведення державного земельного кадастру. Встановлена трирівнева архітектура автоматизованої системи державного земельного кадастру та визначена структура бази даних державного земельного кадастру.

Ухвалення Закону України "Про державний земельний кадастр" та запровадження автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру створить сприятливі передумови для реєстрації прав на землю та нерухомість, гарантії надійності цих прав, сприятиме інвестиційній активності, розвитку ринку землі і нерухомості, підтримці системи оподаткування та земельноіпотечного кредитування.

ВИСНОВКИ

За результатами дослідження орендних земельних відносин у сільському господарстві України в курсовій роботі отримані наступні висновки:

1. В результаті здійснення земельної реформи в Україні понад 6,8 млн. селян отримали у власність земельні частки (паї) та земельні ділянки загальною площею 21 млн га, з яких 74% передано в оренду новоствореним господарським формуванням ринкового спрямування. У структурі договорів оренди домінує короткострокова оренда терміном до 5 років (91,5%), що є перепоною для капіталовкладень у поліпшення земель. Подовження термінів оренди сприятиме запровадженню раціональних сівозмін, здійсненню планування господарської діяльності, розширенню іпотечного кредитування, підвищенню ефективності використання землі.

2. Орендна плата є одним із чинників підвищення соціального захисту населення, особливо селян. Однак, річна виплата орендної плати складає 41% від рівня обумовленого договорами оренди.

3. Встановлено, що грошова оцінка та площа орендованих земель є основними чинниками, під впливом яких формується розмір орендної плати в областях України. Решта впливу обумовлена відсутністю конкурентного середовища на ринку оренди землі та низькою інформованістю населення стосовно їх прав, що призводить до монополізації ринку оренди землі, заниження орендної плати, затримки її виплати, завищення цін на видану продукцію та надані послуги в рахунок орендної плати.

4.. Встановлено комплекс взаємопов'язаних причин, що стримують розвиток орендних земельних відносин, серед яких слід виділити три групи: природні, організаційні й економічні. Природні – викликані якісними властивостями ґрунтів та специфікою природних умов регіону. Організаційні – пов'язані із затяжним характером перехідного періоду, низькою обізнаністю населення стосовно їх прав, відсутністю дієвих механізмів раціонального використання угідь і розвиненої інфраструктури аграрного ринку. Економічні – обумовлені відсутністю механізмів залучення середньо-і довгострокових інвестицій у сільське господарство та збитковістю більшості підприємств.

5. Удосконалення орендних земельних відносин потребує формування комплексної системи їх правового регулювання, з чітким дотриманням її в умовах виробництва та прийняття довгострокової урядової програми розвитку оренди в аграрному секторі, що дозволить суб'єктам орендних відносин повною мірою реалізувати всі правомочності, закладені в тріаді «володіння –користування – розпорядження» земельними ділянками. Всі заходи мають спрямовуватись на максимально можливий захист прав орендодавців і бути прийнятними для орендарів. Подальший розвиток орендних земельних відносин потребує створення відповідної правової бази, зокрема прийняття передбачених Земельним кодексом законів України: «Про ринок землі», «Про державну реєстрацію земельних ділянок», «Про державний земельний (іпотечний) банк», «Про державний земельний кадастр», "Про державну реєстрацію об'єктів нерухомого майна".

6. Розвиток орендних земельних відношень в Україні на сучасному етапі стримується мораторієм на продаж землі. Мораторій на продаж землі в Україні обумовлений лише політичними чинниками. В країні наявні важливі передумови ринку землі, зокрема, сформовані основи земельного законодавства, критична маса власників землі сільськогосподарського призначення, частина з яких є потенційними продавцями земельних ділянок, та відповідний попит на землю, який має сприяти капіталізації сільського господарства. .

Ринок землі є невід’ємною частиною економіки будь-якої розвинутої держави. Земля — найважливіший ресурс для сільськогосподарського виробництва. Земля не є класичним товаром і тому, ринок землі має цілу низку специфічних особливостей. Однією з таких особливостей ринку землі в розвинутих країнах є те, що при правильній експлуатації земля не тільки не втрачає свою вартість, але й збільшує її, що стримує власників земельних ділянок від їх продажу. Тобто підсилюється обмеженість пропозиції земельних ресурсів.

Світова практика свідчить, що в умовах ринку землевласники вельми неохоче продають свої земельні ділянки, віддаючи перевагу здачі землі в оренду. Вони зацікавлені в отриманні стабільного прибутку, саме тому в кожний певний момент продається лише незначна частина земельного фонду.

Відсутність в Україні цивілізованого ринку землі негативно впливає на орендні відносини в сільському господарстві, породжуючи коло економічних проблем:

- відсутність можливостей щодо конкурентного продажу земельних ділянок збільшує пропозицію орендодавців землі, що обумовлює низькі ціни оренди (близько 20 євро/га за рік).

- невисокий рівень орендної плати обумовлює заниження цін на земельні ділянки. Як наслідок, окремі земельні масиви не знаходять орендарів і не використовуються.

- мораторій на продаж землі в Україні не запобігає здійсненню трансакцій з землею сільськогосподарського призначення, проте породжує їх тіньовий обіг за відсутності прозорого ринку. В результаті зазнають втрат жителі сільської місцевості — власники землі, які отримують нижчу ціну за свої земельні ділянки порівняно з умовами конкурентного ринку.

- оскільки тіньові трансакції не передбачають сплату податків і відрахувань до державного і місцевих бюджетів, останні також зазнають значних втрат.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. ГОСПОДАРСЬКИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ від 16 січня 2003 року N 436-IV // Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 9 січня 2007 року N 549-V, ОВУ, 2007 р., N 8, ст. 276

2. ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ від 25 жовтня 2001 року N 2768-III // Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 27 квітня 2007 року N 997-V

3. ЗАКОН УКРАЇНИ “Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року N 161-XIV (Законом України від 2 жовтня 2003 року N 1211-IV цей Закон викладено в новій редакції), // Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 19 грудня 2006 року N 489-V

4. ЗАКОН УКРАЇНИ “Про плату за землю” від 3 липня 1992 року N 2535-XII // Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 19 грудня 2006 року N 489-V

5. Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки // УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ від 3 грудня 1999 року N 1529/99

6. Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв) // УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ від 2 лютого 2002 року N 92/2002 (Із змінами і доповненнями, внесеними Указом Президента України від 13 вересня 2002 року N 830/2002 )

7. Про затвердження Типового договору оренди землі // КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ ПОСТАНОВА від 3 березня 2004 р. N 220 (Із змінами і доповненнями, внесеними постановою Кабінету Міністрів України
 від 13 грудня 2006 року N 1724)

8. Про затвердження форми Типового договору оренди земельної частки (паю) // Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року N 5 (Із змінами і доповненнями, внесеними наказами Державного комітету України по земельних ресурсах від 24 вересня 2001 року N 166, від 26 лютого 2002 року N 25)

9. Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель // Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 2 липня 2003 року N 174 (Із змінами і доповненнями, внесеними наказами Державного комітету України по земельних ресурсах станом від 28 вересня 2005 року N 286)

10. Про затвердження Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі // Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах від 4 червня 1999 р. за N 354/3647 (Із змінами і доповненнями, внесеними наказами Державного комітету України по земельних ресурсах станом від 29 грудня 2003 року N 322)

11.             Аграрное, земельное и экологическое право Украины. Общие части учебных курсов. Учебное пособие. Под редакцией докт. юрид. наук, профессора Погребного А.А. и.канд. юрид. наук, доцента Каракаша И.И.— X.: ООО «Одиссей», 2000.— 350 с.    

12. Артюшин В., Кобець М., Пугачов М. Проблеми становлення та функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні // Київ, 2007, Аналітико –дорадчий центр “Блакитної стрічки ПРООН” за підтримки Європейського Союзу. – 60 с.

13. Башнянин І., Лазур П.Ю., Медведєв В.С. Політична економія. - К.: Ніка-Центр: Ельга, 2000.

14. Білецька Л.В., Білецький О.В., Савич В.І. Економічна теорія: політекономія, мікроекономіка, макроекономіка.- К.: Центр навчальної літератури, 2005.

15.Економічна теорія: Політекономія: Підручник/ за вид. В.Д.Базилевича. – 3-тє вид., перероб. і доп.-К.: Знання – Прес , 2004.

16. ДАНКЕВИЧ А.Є. РОЗВИТОК ОРЕНДНИХ ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН У СІЛЬСЬКОМУ ГОСПОДАРСТВІ ( Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук) // Київ – 2005, ННЦ "Інститут аграрної економіки" Української академії аграрних наук.

17. Данкевич А.Є. Ефективність використання орендованих земель у сільськогосподарських підприємствах // Економіка АПК. – 2003. – № 12. – С. 36-40.

18. Данкевич А.Є. Проблеми та перспективи розвитку орендних земельних відносин у сільському господарстві // Землеустрій і кадастр. – 2004. – № 1-2. – С. 88-92.

19. Данкевич А.Є. Формування орендної плати за землі сільськогосподарського призначення // Агроінком. – 2005. – № 3-4. – С. 85-88.

20. Запорожець А. М. Аграрне право зарубіжних країн. — Харків: Фірма «Кон-ум», 2005. — 230 с.

21. Основи економічної теорії: політекономічний аспект: Підручник для студентів екон. спец. вищих закладів освіти / За ред. Г.Н. Климка, В.П. Нестеренка. — 2-ге вид., перероб. і допов. — К.: Вища шк.—Знання, 1997.

22. Основи економіки: Навчальний посібник.(О.О. Беляєв, А.С. Бебело, В.М. Сукноваленко та ін.) – К.:КНЕУ, 2006.

23. Паламарчук Л. В. ЕКОЛОГО–ЕКОНОМІЧНІ АСПЕКТИ ЕКОНОМІЧ-НОГО ОБОРОТУ ЗЕМЛІ В УКРАЇНІ ( Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук) // Київ – 2004, Робота виконана в ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою”

24. Паламарчук Л.В. Ринок землі в Україні: сутність, принципи, цілі, функції, механізм // Матеріали Всеукр. наук. конф. “Проблеми розвитку земельних відносин на засадах нового Земельного кодексу України”. – К.: Інститут землеустрою УААН, 2002. – С. 56 – 59.

25. Політична економія: Навчальний посібник / К.Т. Кривенко, В.С. Савчук, О.О. Бєляєв та ін. — К.: КНЕУ, 2001.

26. Тетянич Л. Оренда земельного паю // газета «ГоловБух», 8 жовтня 2007 р., № 55 (534), с. 19

27. Тихонов А.Г., Паламарчук Л.В. Наукові засади ринку землі в Україні // Землевпорядний вісник. – 2002. - № 3. – С. 64 – 70.

28. Тихонов А.Г., Паламарчук Л.В. Наукові аспекти економічного обороту землі в Україні // Землевпорядкування. – 2002. - № 3. – С. 8 – 21.

29. Трансформаційна економіка: Навчальний посібник. (За ред. Савчука В.С., Зайцева Ю.К.-К.: КНЕУ, 2006.)

30.             Янчук В.З. Аграрне право України. К.: Юрінком Інтер. 2000 – 681 с.

31. #"#">#"#">#"#_ftnref1" name="_ftn1" title="">[1] Запорожець А. М. Аграрне право зарубіжних країн. — Харків: Фірма «Кон-ум», 2005. — 230 с.

[2] Данкевич А.Є. Ефективність використання орендованих земель у сільськогосподарських підприємствах // Економіка АПК. – 2003. – № 12. –         С. 36-40.