Рынок земли

Рынок земли

Введение

Земельный рынок - это часть системы земельных от­ношений, регуляторами которой являются право собственно­сти (владение, пользование, распоряжение), возможность пе­редачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), кон­куренция (свободный выбор участка), денежная оценка и сво­бодно складывающие цены на землю.

Начало формирования рынка земли в сельском хозяй­стве было положено в 1993 году Указом президента. В Указе, во-первых, земля была отнесена к недвижимости, и с ней разрешались сделки как с другими объектами недвижимости, во-вторых, с разрешения местных властей можно было про­дать земельные участки с изменением их целевого назначе­ния. Этот радикализм был уменьшен в другом Указе за № 337 от 07.03.1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю". В нем в п. 4 было сказано, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе: передать земельную долю по наследству (с выделе­нием земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного хозяйства; продать земельную долю; подарить, обменять ее на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать долю (с выделением зе­мельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермер­ским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гра­жданам для ведения личного подсобного хозяйства; свою землю на условиях договора ренты и пожизненного содержа­ния; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйствен­ной организации. Выделяемые в натуре в счет земельных до­лей земельные участки могли быть использованы только для производства сельскохозяйственной продукции, Целевое на­значение этих участков могло быть изменено лишь в соответ­ствии с законодательством Российской Федерации.

Становлению рынка земли сельскохозяйственного на­значения способствовал Указ президента "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования", который был призван с помощью ипотеки активизировать и облегчить опе­рации по купле-продаже земли, привлечь финансовые сред­ства в производственную сферу. Главное в этом правовом акте - снятие ограничений на размеры земельных участков для всех видов землепользова­ния и на бесплатной основе расширение частного землевла­дения.

Большой общественный резонанс вызвал принятый в сентябре 2001 года Земельный кодекс, продвинутый через Госдуму правительством РФ. Еще больший всплеск эмоций вызвало прохождение и принятие Думой Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", действие которо­го вступило в силу с января 2003 года. Земельный рынок один из самых главных и актуальных вопросов сельского хозяйства . Цель данной работы изучить формирование рынка земли в России. В соответствии с целью были поставлены следующие задачи: рассмотреть виды собственности на землю , оценить состояние земельного рынка , проанализировать

 экономические и юридические аспекты данного рынка ,  дать определения понятиям: цена земли , дифрента.

2

Проблема вида собственности на рынке земли

Поскольку большинство сельскохозяйственных земель оказалось в частной собственности, то возникла необходи­мость образования рынка земли. Как раз по вопросу рынка земли в российском обществе развернулась острая дискус­сия.

В настоящее время из предмета спроса, по существу, исчез вопрос о целесообразности введения частной собст­венности на землю, так как в Законе "О земельной реформе, Конституции РФ (ст. 360) и других последующих правовых ак­тах провозглашено право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю. И фактически этот процесс в стране идет. Сегодня лишь небольшая группа экономистов по-прежнему утверждает, что рациональные земельные от­ношения могут быть выстроены на базе государственной формы собственности на все земли в обществе. От их аргу­ментированной критики частной земельной собственности нельзя отмахнуться, потому что частноземельные отношения заключают не только позитивные, но и негативные моменты, что подтверждается практикой.

Так, противники частной собственности на землю еще на заре реформ заявляли, что раскрыть экономический по­тенциал крестьянина, коллектива сельхозпредприятия вполне можно, предоставляя землю в пожизненную аренду с правом наследования. Главное не в том, утверждали они, каким об­разом земля закреплена, а как она используется, предостав­лена ли возможность всем хозяйствующим на земле субъек­там самостоятельно определять структуру производства, объемы и ассортимент продукции, устанавливать цены, при­обретать на рынке средства производства и др. К тому же у российского крестьянства сильны традиции общественной (коллективной) собственности, равенства, взаимопомощи, ко­торые уходят корнями в дореволюционные времена.

Другими аргументами противников частной поземельной собственности были такие: частная собственность приведет к дроблению земли, социально-экономической дифференциа­ции деревни, сдерживанию НТП в сельском хозяйстве, так как часть средств, которая могла бы пойти на инвестиции, должна отвлекаться на приобретение земли. Если же земля покупа­ется, а не берется в аренду, то монополия частной поземель­ной собственности через высокие цены на сельскохозяйст­венную продукцию накладывает дань на все общество. Част­ная собственность на землю к тому же затрудняет переход земли из рук в руки, в определенной мере тормозит приспо­собление землепользования к условиям рынка, закрепляет землю в руках в том числе тех, кто ее неэффективно исполь­зует.

Нельзя не учитывать и того, что при частной собствен­ности и купле-продаже земли возникнут спекуляция землей, отмывание "грязных денег", а при высокой инфляции в России - и инфляционный спрос на земельные участки.

В дискуссии по вопросу форм собственности на землю победили, как известно, сторонники введения частной собст­венности и купли-продажи земли. В программе земельно-аграрной реформы в России было определено, что главная причина низкой эффективности сельскохозяйственного про­изводства как раз и состоит в отсутствии частной собственно­сти на средства производства и прежде всего на землю. Ис­ходя из этого постулата основными задачами реформы в сельском хозяйстве были названы приватизация земли и ре­организация колхозов и совхозов.

3

Оценка состояния земельного рынка по результатам земельной реформы.

Земельная реформа в РФ исходила из принципа соци­альной справедливости, а не экономической эффективности: земля была разделена между работниками сельхозпредприя­тий на условные земельные паи, значительную часть земель­ных долей получили пенсионеры и работники сельской соци­альной сферы, хотя было вполне очевидно, что работать на земле они вряд ли смогут, что и произошло на деле. Резуль-тат таков: лишь 20% собственников земли реально на ней ра­ботают, а 80% - всякое "социальное окружение". Противники частной земельной собственности оказались правы: "паявизация" обезземелила крупные сельскохозяйственные структу­ры, производящие основную массу сельскохозяйственной продукции, лишь 2% крестьян вышли из колхозов и совхозов и образовали фермерские хозяйства. Владельцы земельных долей передали в аренду 56,1 млн гектаров (48,3%). Осталь­ные земли используются сельскохозяйственными предпри­ятиями без должного юридического оформления .

Большинство фермерских хо­зяйств по размерам земельных участков - это мелкие хозяй­ства, ведущие полунатуральную сельскохозяйственную дея­тельность. Основная причина этого заключается не в недос­татке земли, а в отсутствии капитала.

Не получив должного положительного эффекта от вве­дения института частной собственности на землю в сельском хозяйстве, правительство, поддержанное частью ученых-аграриев, стало уповать на то, что эффективного землеполь­зователя не возникнет до тех пор, пока земля не будет вовле­чена в рыночный оборот. И после этого центр научной дис­куссии переместился к определению степени свободы ком­мерческого оборота сельскохозяйственных угодий. Сторонни­ки частной собственности без границ, естественно, выступили за то, чтобы эта свобода была полной. Они мотивировали это тем, что при такой свободе можно отдать землю банкам под залог, продать излишки и, таким образом, получить фи­нансовые средства для инвестирования. В качестве примера приводились американские фермеры, которые под залог не­движимости получают ежегодно свыше 15 млрд долларов.

При свободной купле-продаже земли, утверждали они, быстрее сформируется эффективный землепользователь. Право купли-продажи дает возможность расширять хозяйст­венные площади, мобилизовать земельные ресурсы для соз­дания высокотоварных хозяйств с оптимальными размерами производства. Рыночное сельское хозяйство - это хозяйство с динамичным землепользованием. Земля - производственный ресурс и единственный нормальный способ ее движения -купля-продажа. Наличие последней позволяет осуществиться так же аренде земли. Фермер с частным владением, приарендующий землю - типичная фигура на Западе.

Еще один довод у сторонников в пользу рынка земли -ускорение с его помощью миграционных процессов в стране из села в город и обратно.

Купля-продажа земли еще более необходима для не­сельскохозяйственных целей и, наконец-то, эта необходи­мость узаконена в Земельном кодексе. В развитых странах несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту.

Сторонники сделок с землей не отрицают, что купля-продажа земли заключает не только позитивные, но и нега­тивные моменты: возможность спекуляции землей с целью перепродажи, инфляционный спрос на землю и др. Безуслов­но, заявляют они, безоблачного будущего у рынка земли нет, от коррумпированности общество не застраховано, однако отсутствие земельного рынка создает большие возможности для махинаций с земельной собственностью, что уже де-факто происходит во многих регионах страны. Узаконение свободной купли-продажи земли легитимирует уже совер­шившееся.

4

Экономические и юридические аспекты земельной собственности

Большая группа экономистов считает, что земельный рынок России нужен, но шаги к рынку земли должны быть по­следовательные и поэтапные . В подтверждение длительности перехода приводятся слова В.И. Ленина, что при проведении аграрной реформы нельзя действовать на­тиском или нахрапом, "а нужен НЭП" , рассчитанный на "це­лую эпоху".

В постсоветской России, с юридической точки зрения, трансформация форм собственности на землю и другие средства производства в сельском хозяйстве уже состоялась но теперь стоит более сложная задача - добиться экономиче­ской реализации права частной собственности, а для этого требуется достаточно длительный срок. Как свидетельствуют факты, только одного из десяти сельских товаропроизводите­лей можно отнести к эффективным землепользователям.

Представители последовательного и поэтапного на­правления считают, что на формирование рынка земли мо­жет уйти не менее 10 лет, ведь работа предстоит многопла­новая.

Процесс вовлечения сельхозугодий в рыночный оборот должен происходить поэтапно и под жестким контролем госу­дарства. Главными инструментами, позволяющими передать землю в собственность эффективно работающих хозяйств всех типов, является аренда земли с расширением ее ры­ночного оборота и ипотека с постепенным включением в обо­рот всех сельскохозяйственных земель .

Что касается процесса совершенствования законода­тельной базы, то она должна опережать экономические про­цессы и пройти ряд этапов: первый - надо законодательно уточнить понятие земель сельскохозяйственного назначения, провести их повсеместную инвентаризацию и бонитировку; второй - требуется ужесточить процедуру перевода сельско­хозяйственных земель в другие категории и повысить дейст­венность механизмов контроля целевого использования таких земель; третий - необходимо принять особый федеральный закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения .

Законодательная власть, как известно, предлагаемую поэтапность не восприняла, и Федеральный закон уже принят. В дальнейшем практика покажет, насколько эффективен при­нятый Государственной Думой закон.

При исследование проблемы земельных отношений необходимо прежде всего про­вести разделение земли, во-первых, как природного объекта (пространства) и как природного ресурса (средства производ­ства в сельском и лесном хозяйстве), во-вторых, объекта эко­номических отношений и объекта права собственности и иных прав на землю.

Наиболее сложным в этом разделении является выяв­ление различия экономического и юридического содержания земельной собственности. Как правоотношение частная соб­ственность на землю означает, что данная земельная пло­щадь принадлежит определенному лицу, который волен рас­поряжаться ею по своему усмотрению, и никто иной не имеет доступа к земле. И это фактическое отношение собственности существует независимо от того, закреплено оно официально в законах или нет. Даже если на данном земельном участке не ведется никакого производства, фактическое правоотно­шение существует. Реального же экономического отношения в этом случае не возникает. Определенное экономическое отношение по поводу земли возникает лишь в фактически осуществляющемся процессе производства и воспроизвод­ства продуктов .

Содержание буржуазной земельной собственности рас­крыто, как известно, К. Марксом посредством категорий: дифференциальная и абсолютная ренты, цена земли, про­цент на капитал, вложенный в землю, цена продуктов сель­ского хозяйства, то есть оно логически отражается только че­рез систему категорий политической экономии.

Когда представлены формы поземельной собственно­сти, то - это, по существу, правовое отношение, а задача эко­номиста - исследовать, каким образом совершается действи­тельный процесс производства, распределения, обмена и по­требления продуктов, результатом которого и служат данные формы собственности.

Действующее законодательство о земле основано на определенном понимании российской юридической наукой категории субъективного права на землю. Данная категория определяется как право конкретного субъекта на владение, пользование, распоряжение землей . Какой смысл вкла­дывается в каждое из этих понятий?

Право владения означает фактическое обладание. Владеть землей может и ее собственник, и несобственник. Во втором случае собственник передает землю во владение дру­гому лицу. Владение может сохраняться за собственником, но без пользования землей. При передаче земли землепользо­вателям и арендаторам во владение собственник предостав­ляет им права пользования землей.

Право пользования - это право эксплуатировать по­лезные свойства и качества земли, получать доход от земли. В  процессе использования  земли собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на нем: использовать имеющие  на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, пресные подземные воды, вод­ные объекты, возводить жилье, иные строения и сооружения, осуществлять мелиоративные работы в соответствии с природроохранными требованиями;  производить посевы и по­садки   сельскохозяйственных   культур  и   насаждений  . Собственник вправе передавать земельный участок другому лицу - арендатору, за что приобретает право на получение земельной ренты.

Право распоряжения означает, что собственник зе­мельного участка распоряжается землей по своему усмотре­нию, то есть определяет юридическую судьбу своего участка. С правовой точки зрения это означает монополию данного субъекта на определенную землю, только ему принадлежа­щую. Распоряжение может выступать в двух формах: право­вой и вещной .

В новом Земельном кодексе введены понятия: собст­венники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы земли.

Собственники земельных участков - это лица, распо­ряжающиеся землей по своему усмотрению. Землевладель­цы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участ­ками на праве пожизненного наследуемого владения. Земле­пользователи - лица, владеющие и пользующиеся землей на праве постоянного (бессрочного) пользования. Арендато­ры - лица, владеющие и пользующиеся участками земли по

договору аренды (субаренды).

Что касается права безвозмездного постоянного бес­срочного пользования, то оно предоставляется государством только государственным учреждениям. В ст. 15 и 16 гл. Ill Зе­мельного кодекса определены субъекты права собственности на землю - это граждане, юридические лица, Российская Фе­дерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Из представленной информации видно, что практиче­ское законодательство, выраженное в Земельном кодексе, несколько отличается от теоретического представления о субъективном праве на землю.

5

Спрос и предложение земли

Предложение земли ограничено не только на макро-, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Остановимся на этом подробнее.

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного крупного города или даже отдельной фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

Плодородие, например, зависит от качества почвы, климата, характера применяемой техники, трудовых навыков и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве труда и капитала их изменение происходит лишь по истечении более или менее значительного периода времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю "привязывают" их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. "

В условиях мелкого (семейного) производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренымм образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйств качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

Рис. 1 Предложение земли

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество акров земли, а на оси ординат — цену акра земли, то кривая предложения земли будет представлять линию, параллельную оси ординат (см. рис. 1). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента — сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = Dсх + Dнесх, где:

D — совокупный спрос;

Dсх — сельскохозяйственный спрос;

Dнесх — несельскохозяйственный спрос.

Рис. 2 Совокупный спрос на землю.

Если на оси абсцисс мы отложим количество акров земли, а на си ординат — цену за акр земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это вязано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходим использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (Рис. 2).

Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного хозяйства производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение — степень удаленности от центра потребления продовольствия и сырья.

Сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продуты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменение погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает влияние такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя — явление, типичное и населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия и бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже... из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него — местоположение земельных участков. Оно имеет особое значение в крупных городах. В различных районах города цена земли неодинакова и обычно достигает максимума в центре города. Не случайно в центре многих американских городов возвышаются небоскребы. Они позволяют разместить значительные производственные (или непроизводственные) площади на ограниченном участке земли.

6

 Земельный рынок

Теперь, обратимся к вопросу о рынке земли,  в последнее время в экономической литературе дано более полное его определение.

Земельный рынок - это часть системы земельных от­ношений, регуляторами которой являются право собственно­сти (владение, пользование, распоряжение), возможность пе­редачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), кон­куренция (свободный выбор участка), денежная оценка и сво­бодно складывающие цены на землю .

Представляется, что при анализе рынка земли следует учитывать его особенности. Во-первых, через систему рыноч­ных отношений в каждый данный период времени проходит

небольшая часть земельного фонда. Во-вторых, земля закла­дывается, сдается в аренду и продается на определенных ус­ловиях. В-третьих, большинство земельных участков редко меняют своего собственника.

В рыночной системе земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально про­дуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться. С другой стороны, он не создает заслона бес­хозяйственному отношению к земле, так как в погоне за вы­годностью земельных сделок не учитываются интересы со­хранения единого земельного потенциала общества, земель­ные ресурсы чаще, чем другие средства производства, ока­зываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

Принципиальное значение для формирования рынка земли в России имеют два момента: 1) закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники зе­мельных участков;

2) инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно опре­делены и зарегистрированы, вступать в отношения купли-продажи невозможно.

Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначе­ния.

Специфика рынка земли в городах, особенно крупных, выражена сильнее, чем специфика сельскохозяйственных земель, и это нашло отражение в новом Земельном ко­дексе.

Таблица 1

Рыночный оборот земельных участков несельскохозяйственного назначения в Красноярском крае

Виды сделок	1997год		1998 год		1999год
	Кол-во сделок (площадь Га)	Доля вида сделок от их общ числа, %	Кол-во сделок (площадь Га)	Доля вида сделок от их общ числа, %	Кол-во сделок (площадь Га)	Доля вида сделок от их общ числа, %
Всего	8029(1006.0)	100	7992(873,2)	100	8597(1006,4)	100
В т.ч; продажа местными органами власти	266(48,9)	3,3	266(25,6)	3,3	280(26,2)	3,2
Купля-продажа гражданами и юр.лицами	5364(618,0)	66,8	5101(506,9)	63,8	5969(707,3)	69,4
Дарение	314(29,6)	3,9	424(40,3)	5,3	289(37,8)	3,4
Наследование	2008(290,1)	25,0	2090(258,3	26,2	2042(291,6	23,8
Залог	77(19,4)	1,0	111(42,1)	1,4	17(3,5)	0,2

Приведенные в таблице данные о структуре сделок с землей свидетельствуют о том, что большая часть сделок осуществлена по купле-продаже земли, а другие сделки (да­рение, наследование, залог) еще не получили развития.

Все представленные виды сделок могут совершаться только с земельными участками, находящимися в собствен­ности граждан, юридических лиц или государства. По новому Земельному кодексу земельные участки гражданам в посто­янное (бессрочное) пользование впредь не предоставляются. Никакие рыночные сделки с государственной землей, находящейся в бессрочном или срочном пользовании граж­дан или юридических лиц, не допускаются. Таким образом, Земельный кодекс побуждает субъектов, имеющих землю для несельскохозяйственных нужд, а также для личного подсоб­ного хозяйства, обращать их в частную собственность или арендовать у собственников земли. Безусловно, это будет способствовать развитию как первичного, так и вторичного рынка земли.

Однако, как показывает таблица 1, процессы купли-продажи на первичном рынке идут вяло. К причинам, сдержи­вающим этот процесс следует отнести: 1) отсутствие заинте­ресованности во вложении средств в землю; 2) относительно высокая выкупная цена земельных участков, о чем свиде­тельствуют данные таблицы 2.

Органы местного самоуправления при продаже земель­ных участков в собственность применяют нормативную цену земли, установленную постановлением администрации края от 16.06.1998 г. № 323-п "Об установлении нормативной цены земли". Особенно высокая выкупная цена сложилась в круп­ных городах и пригородной зоне города Красноярска. Напри­мер, в городе Красноярске один квадратный метр земли об­ходится в среднем 390 рублей, а в поселке Емельянове - 34,3 рубля.

По мнению Краевого комитета по земельным ресурсам, в целях развития приватизации земель необходимо прово­дить меры по стимулированию инвестиций в землю, установ­лению льгот при выкупе земельных участков и шире практи­ковать сдачу земель в аренду с правом выкупа в рассрочку.

 Постепенно запускаются процессы продажи прав аренды и залога земли, а также начинает функционировать вторичный рынок. Вторичный рынок земли наиболее развит в Емельяновском, Сухобузимском, Манском, Минусинском, Курагинском, Шушенском районах, г. Дивногорске.

Таблица 2

Средние цены на земельные участки при продаже органами местного самоуправления, в руб. м2

наименование	1999 г.			2000 г.			2001 г.
	Вне насел.пунктов	В селе	В городах и поселках	Вне насел.пунктов	В селе	В городах и поселках	Вне насел.пунктов	В селе	В городах и поселках
Гражданам для индив.жилищ.строительства ,личного подсобного хоз-ва,садоводства	4,1	4,5	6,0	5,2	4,5	6,7	4,4	5,7	6,8
Гражданам и их обьединениям для предпринимательской деятельности	3,0	6,2	7,9	4,2	3,0	12,8	-	-	16,5

Итак, на примере Красноярского края мы убедились, что механизм формирования земельного рынка запущен, и ре­альное его функционирование осуществляется на уровне ре­гиона. Поэтому складывающийся в России земельный рынок - мощное средство реализации региональной политики, со­гласования интересов хозяйственного и территориального развития, решения многих внутрирегиональных проблем.

В литературе правомерно делается акцент на противо­речивость интересов участников рыночных земельных отношений, которые в российских условиях, надо полагать, будут резко обозначены.

Отметим прежде всего государственный интерес. Госу­дарство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земель­ного собственника, а также определенные, хотя и незначи­тельные бюджетные поступления.

В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюд­жетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.

Выгодным представляется существование рынка земли собственникам земельных участков - фермерам, которые по­лучат возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход.

Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положитель­ная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются но­вые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвле­чение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависи­мость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные про­дукты).

Рынок земли сулит значительные выгоды слою профес­сиональных банкиров, посредников и других аналогичных субъектов.

Наконец, рынок земли вызывает интерес у слоя "денеж­ных людей", которые смогут покупать землю с целью пере­продажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей.

Итак, те немногочисленные сделки с землей на первич­ном рынке, сделки по купле-продаже на вторичном рынке, ко­торые ведут физические и юридические лица, можно считать началом процесса формирования земельного рынка в РФ.

 

7

 Нормативная цена земли

На территории Российской Федерации плательщиками земельного налога и арендной платы являются организации, предприятия, учреждения. независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, включая международные неправительственные организации (объединения), совместные предприятия с участием юридических лиц РФ и иностранных юридических лиц и граждан, иностранные юридические лица), а также граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, которым предоставлена земля в собственность, владение, пользование или аренду. Короче говоря, кроме законодательно освобожденных полностью или на определенных условиях от земельного налога в России плательщиками являются все собственники и арендаторы земли, землевладельцы и землепользователи.

Объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются все земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность или пользование (в том числе и аренду).

Поскольку земельный налог устанавливается в виде стабильных платежей за единицу площади в расчете на год, его размер зависит от площади участка, качества и местоположения земли.

Размер, условия и сроки внесения арендной платы как в денежной, так и в натуральной форме определяются исключительно договором между арендодателем и арендатором земли.

При аренде земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Земельным законодательством РФ дано право устанавливать предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков:

субъектам РФ - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного и гаражного строительства;

органам местного самоуправления (районные, без районов города, городские, поселковые и сельские) - для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.

8

Арендная плата, цена земли. Диффрента или земельный налог

В настоящее время действительная преграда вовлече­ния земли в рыночный оборот - низкая эффективность сель­скохозяйственного производства и тяжелое финансовое по­ложение большинства сельхозтоваропроизводителей и, стало быть, отсутствие возможности у большинства землевладель­цев манипулировать земельной рентой. Только рента придает экономический смысл нахождению земли в государственной или частной собственности.

Рента:
1) По Марксу – доход, приносимый землей ее собственнику.
2) Неоклассическая – вид устойчивого дохода, непосредственно не связанного с предпринимательской деятельностью

 Виды рент:
Устанавливается в соответствии издержками на худшей из земель. Рента зависящая от качества земля – дифференциальная рента (дифрента-1), приносимая всеми участками – абсолютная. Дифрента-2 – такая рента, которая может быть получена на любой земле при применении удобрений , новых технологий, и т.д.
Арендная плата – форма ренты. Равна ренте + % на вложенный капитал + отчисления на его износ.
Цена земли. Расставаясь землей, собственник теряет возможность на получение ренты, но получает капитал и возможность получать % по нему, равный утерянной ренте. Значит цена земли = рента/ставка %.

 Существование и развитие рынка земли вообще и сельскохозяйственного в частности невоз­можно без земельной ренты. Земля должна приносить доход, чтобы можно было экономически реализовать ту или иную форму собственности на землю. Напомним еще раз высказы­вание К. Маркса, что, с одной стороны, собственность на зем­лю остается "юридической фикцией", если она не приобрета­ет форму ее экономической реализации, то есть если не ис­пользуется в производстве или не приносит доход (ренту) собственнику, а, с другой стороны, собственность действи­тельно   выступает  как  производственное  отношение,   если осуществляется ее экономическая реализация .

В данном определении земельный собственник предстает в чистом виде как собственник земли - материи, но для России типичным является собственник земли, высту­пающий одновременно и хозяйствующим субъектом. Данная ситуация сложилась потому, что системный кризис АПК сформировал устойчивую тенденцию падения доходности сельскохозяйственного производства.

Чистый финансовый результат сельскохозяйственных товаропроизводителей в 1995-1999 годах (по всем видам дея­тельности) в расчете на один гектар сельскохозяйственных угодий без дотаций - отрицательный, а с их учетом - очень

незначительный.

При столь низкой доходности получение рентного дохо­да становится проблематичным, а вместе с ним и реализация земельной   собственности.   При   отрицательной   земельной ренте возникает вопрос о целесообразности рынка земли.   С одной стороны, кому нужна покупка или аренда земли для сельскохозяйственной деятельности при низкой доходности от этой деятельности? С другой стороны, надежды арендода­теля на получение рентного дохода остаются призрачными. При таких обстоятельствах земельная собственность эконо­мически не реализуется, отпадает граница для приложения капитала   к земле. Это означает, что землевладелец должен сам вкладывать капитал, заниматься производством сельскохозяйственного продукта. Аренда у формального собственни­ка земли, в свою очередь, вселяет у предпринимателя неуве­ренность в стабильности условий хозяйствования, особенно связанных с инвестициями и с поддержанием плодородия почв. Неустойчивое положение землевладельца, как и арен­датора, побуждает первого устанавливать короткие сроки аренды (обычно не более пяти лет), что также не способству­ет росту эффективности землепользования.

Таблица 3

Финансовые результаты сельхозпредприятий в 1995-1999 годах (по всем видам деятельности)

Показатель	1995	1996	1997	1998	1999
Площади С/Х угодий предприятий на конец года,млн.Га	171,2	169,6	165,8	163,5	161,8
Чистый финансовый результат без дотаций и компенсаций в расчете на 1 Га с/х угодий,руб	-35,2	-190,8	-242,8	-284,5	-6,2
То же с учетом дотаций и компенсаций в расчете на 1 Га с/х угодий,руб	8,5	-137,0	-184,6	-225,8	36,7

Только тогда, когда сельхозпроизводители начнут рабо­тать рентабельно, получая прибыль хотя бы на уровне про­мышленных предприятий, сельскохозяйственные угодья по­лучат адекватную экономическую оценку, заработают такие механизмы, как институт банкротства и ипотека, появятся стимулы перераспределения земель в пользу наиболее эф­фективных собственников и хозяйствующих субъектов на земле.

Формирование и развитие рентных отношений невоз­можно не только без получения рентных доходов, но и выде­ления их, то есть конкретной, самостоятельной формы выра­жения и движения ренты.

В централизованной экономике принципы распределе­ния прибыли совхозов и доходов колхозов вели к изъятию почти всего прибавочного продукта и поступлению его в "об­щий котел" государства без разделения на части.

Путем присвоения всей прибыли, включая дифферен­циальную, государство реализовало себя экономически в ка­честве собственника и хозяина земельных угодий. Как хозяин оно присваивало продукт, включая нормальную прибыль, а как землевладелец - первую форму дифференциальной до­бавочной прибыли. Но даже в командной экономике при су­ществовании частичной монополии совхозов и колхозов на землю как объект хозяйства  существовала  необходимость выделения рентного дохода из всего дохода хозяйства, так как только при этом условии можно было добиться; 1) рацио­нального использования земли; 2) выравнивания экономиче­ских условий хозяйствования социалистических предприятий на разнокачественных землях .

В современном  российском  сельском  хозяйстве  про­изошла денационализация земли и монополия как собствен­ности так хозяйствования перешла к отдельным лицам. Те­перь, чтобы экономически реализовалась монополия частной собственности на землю, необходимо получить абсолютную ренту, а для реализации монополии на землю как объект хо­зяйства сельхозпроизводителям нужно извлечь дифференци­альную добавочную прибыль. Образование той и другой в ко­личественном выражении зависит прежде всего от склады­вающейся системы цен на продукцию сельского хозяйства. При нынешней системе цен, как было уже показано, земель­ная рента выплачиваться не может.

В настоящее время возобладала точка зрения, что формой существования дифференциальной земельной ренты является земельный налог . С такой точкой зрения согласиться безоговорочно нельзя. Дифференциальная рента принимает форму поземельного налога в условиях государст­венной монополии на землю как объект собственности, В таком случае сельскохозяйственные земли, независимо от пло­дородия и местоположения, являются объектом общенарод­ного присвоения, и заботу об их сохранении и улучшении бе­рет на себя в основном государство. Но чтобы осуществлять контроль за использованием земли и устанавливать экономи­ческую ответственность хозяйств за используемый ресурс по­вышенной производительности, землепользователи должны платить фиксированную величину земельного налога. При таких обстоятельствах земельный налог выступает конкрет­ной формой присвоения государством дифференциальной добавочной прибыли, формой рентного отношения.

Кроме того, если в обществе значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находится в частной соб­ственности, то земельный налог как экономическая катего­рия выражает отношение между собственником земли и государством по поводу части рентного дохода.

Это отношение следует считать отношением второго уровня (перераспределения). Отношение первого уровня -между землевладельцем и арендатором по поводу производ­ства вторым и получения первым фиксированного добавочно­го дохода, собственно ренты, которая принимает форму арендной платы, если собственник земли и арендатор высту­пают в разных лицах. Если же земельный собственник сам хозяйствует на земле, то рентное отношение все равно воз­никает, в присвоении добавочного дохода экономически реа­лизуется частная собственность на землю.

Сегодня в нашем обществе плательщиками налога яв­ляются субъекты, имеющие земельные участки в собственно­сти - это крестьянские (фермерские) хозяйства, и в пользова­нии сельскохозяйственные предприятия, получившие землю для производственной деятельности от собственников зе­мельных долей.

В этих условиях землепользование всех лиц должно быть оформлено специальным договором, в котором хозяйствующий субъект обязуется выплачивать государству земель­ный налог.

В определенной мере земельный налог можно класси­фицировать как налог на недвижимость. В системе налогооб­ложения   налог   на   недвижимость   заключает   фискальную функцию. Для нашего общества важно, чтобы земельный на­лог выполнял еще функцию экономическую   - стимулировал рациональное использование сельхозугодий. Прежде всего, величина налога должна стать границей эффективного веде­ния хозяйства, поэтому очень важно правильно установить величину земельного налога. Если хозяйство оказывается не­способным выплатить государству налог, значит оно неэф­фективно хозяйствует на земле.

Внося плату за каждый гектар сельскохозяйственных угодий, субъект, использующий землю, видит, что это - налог на природный ресурс определенной производительности. И поскольку плата за ресурс, во-первых, имеет самостоятель­ную форму выражения (определенная сумма денег), во-вторых, фиксирована на ряд лет (не менее чем на пятилетний срок), собственник земли оказывается экономически заинте­ресованным в лучшем использовании этого ресурса.

Выплачивая в течение ряда лет одну и ту же величину налога, сельхозпроизводитель - землевладелец оказывается заинтересованным в росте отдачи каждого гектара земли, ибо добавочная прибыль, образовавшаяся в результате повыше­ния плодородия почвы и лучшей организации территории, ос­тается в хозяйстве.

Определенный экономический стимул - "кнут" - созда­ется и для землевладельцев, у которых возникают трудности с выплатой земельного налога. Они будут вынуждены либо улучшать хозяйствование, либо отказаться от земли в пользу более рационального собственника, либо искать арендатора, способного хозяина, либо отдать землю в залог. Во всех слу­чаях форма земельного налога экономически побуждает зе­мельного собственника эффективно распорядиться землей. Полагаю, что земельный собственник, сам хозяйст­вующий на земле, и "чистый" собственник земельного участка в смысле выплаты земельного налога равнообязаны.

Разумеется, собственник земли и хозяйствующий субъ­ект, представленный в одном лице непосредственно заин­тересован в рациональном использовании своего земельного участка. "Чистый" землевладелец заинтересован в бережном отношении к земле, повышении плодородия, рациональном использовании собственного участка земли опосредованно, через арендатора.

Считается, что рента не выполняет никакой побудитель­ной функции, на это ее свойство указывали еще классики по­литической экономии, в том числе К. Маркс. В наше время на Западе эта точка зрения широко распространена не только среди социалистов, но и большой группы либералов - сто­ронников движения Генри Джорджа, известного как движе­ние за единый налог. И, действительно, на практике, напри­мер, в ЕС земельный налог выполняет фискальную функцию, это - платеж, идущий в муниципалитеты на их нужды.

Естественно, возникает вопрос: можно ли земельный на­лог "нагрузить" еще и стимулирующей функцией?

Вопрос о том, как экономически побудить тех, кто хозяй­ствует на земле, бережно к ней относиться, в развитых стра­нах стоит не так остро, хотя и там проблема эрозии почв су­ществует. К примеру, в США около половины сельхозугодий в той или иной мере эродированы, Но там сегодня действует хорошо отлаженная система стимулирования, включающая многие другие рычаги. В России с ее огромными разли­чиями в условиях ведения сельскохозяйственного производ­ства, своими традициями в качестве одного из инструментов стимулирования эффективного использования земли следует применять земельный налог.

Считаю,что налог на землю как стимул рационального использования сельхозугодий не сможет сыграть свою роль, если он будет чрезмерным, равно как и низким, он должен быть оптимальным.

Вопрос о величине поземельного налога упирается, во-первых, в проблему соотношения налога и земельной ренты, во-вторых, в проблему ценообразования на продукцию сель­ского хозяйства.

Что касается проблемы соотношения, то важно опреде­лить, какую долю ренты следует изымать в форме налога? Мнения экономистов на этот счет разные. Одни считают, что изыматься должна вся сумма ренты, другие же, напротив, считают, что часть ренты нужно оставлять в распоряжении коллективов предприятий для стимулирования более рацио­нального использования земельных и других ресурсов и в особенности для интенсификации производства.

Источником всех форм ренты, как известно, является добавочная прибыль, и проблема ее получения упирается в проблему ценообразования на продукцию сельского хозяйст­ва. Возможны два варианта решения проблемы: первый -оп­ределять добавочную прибыль на основе расчетных цен, ка­дастровой оценки земли, которая отражает затраты на производство продукции в худших условиях. Второй вариант - ис­числение ренты по фактически сложившимся закупочным це­нам на продукцию. Считается, что второй вариант представля­ется неприемлемым, так как: 1) закупочные цены нестабиль­ны, 2) они чаще всего не отражают всех составляющих затрат на производство и реализацию.

Если наше государство возьмется за введение научно обоснованной системы цен, то второй вариант может быть приближен к первому, и механизм определения объективной величины земельной ренты заработает.

Таким образом, проблема определения величины зе­мельного налога не может быть решена без определения ве­личины земельной ренты, а последняя - без научно обосно­ванной и осуществляемой на практике системы закупочных цен на продукцию сельского хозяйства.

В том же виде, в каком налог существует в настоящее время, он слабо влияет на уровень и характер использования земли, не побуждает к применению наиболее эффективных методов земледелия. Дифференциация налога лишь незна­чительно отражает различия в местоположении и плодородии земельных участков даже в пределах одного района или об­ласти (края).

Проблему стимулирования субъектов в сельском хозяй­стве в бережном отношении к земле и повышении ее плодо­родия необходимо, к тому же, решать в комплексе с другими вопросами налогообложения сельских товаропроизводите­лей.

В рыночной экономике важнее, чем в централизованной, существование рентных отношений. Централизованная экономическая сис­тема не смогла сформировать эти отношения, она придала им фиктивный характер, но и постсоветское реформирование аграрного сектора мало что изменило в деле. Экономически процесс формирования рентных отношений до сих пор не на­чался, а введение земельного налога не следует принимать за его начало.  От этого страдают и общество в целом и сельхозпроизводители, причем фермеры даже в большей мере, чем другие субъекты хозяйствования.

Главный недостаток принятого Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" со­стоит в том, что он не носит комплексного характера, не от­ражает необходимости формирования земельно-аграрных отношений в единстве, во взаимосвязи, взаимовлиянии, взаимозависимости. Ведь рынок земли есть лишь зеркальное отражение всех этих сложнейших процессов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Прошло более десяти лет с начала реформирования сельского хозяйства России. Многие вопросы рынка земли в научном плане требуют еще существенной доработки. Прежде всего, необходимо четко обозначить критерии определения сельского хозяй­ства. В этом вопросе наша наука может и должна использо­вать опыт других стран, где оно развивается успеш­но.

Представляется, что наиболее рельефно проблемы крестьян вырисовываются при рассмотрении сельского хозяйства в структуре рынка АПК: рынка воспроизводимых средств производства (ресурсное обеспечение фермерских хозяйств), рынка земли, потребительского рынка.

Заслуживают всестороннего изучения и решения вопро­сы ценообразования на продукцию сельского хозяйства. Ведь цены, по которым крестьяне продают свою продукцию, имеют для них решающее значение. Выявляя объективные факторы, влияющие на цены, на первый план следует поставить рент­ный фактор.

Проблемы становления сельского хозяйства в Рос­сии, как в зеркале, отражаются в низкой товарности произ­водства сельскохозяйственной продукции и в низкой доходно­сти.

Статистика показывает, что наше сельское хозяйство все больше превращается в полунатуральное, и определен­ный вклад в этот процесс вносят крестьянские (фермерские) хозяйства.

В области непосредственно земельных отношений предстоит экономически реализовать право частного владения землей, ликвидировать имеющиеся противоречия между собственниками земельных долей и коллективными предприятиями. Механизмом дальнейшего развития земельных отношений в направлении концентрации земли у эффективно работающих хозяйств является аренда, расширение рыночного оборота и ипотеки земель. Работа в этом направлении с введением земельного кадастра, осуществлением экономической оценки земли, созданием механизма ее защиты и рационального землепользования в лучшем случае может быть завершена в предстоящем десятилетии.

Для всеобъемлющего формирования рыночного механизма , включая рынок земли, очевидно, потребуется более длительный срок, о чем свидетельствует то, что за прошедшие годы реформирования пока не более 10% сельских товаропроизводителей способны работать в условиях рыночной конкуренции и предпринимательства (что в нынешней кризисной ситуации позволяет им хозяйствовать более стабильно и эффективно - наращивать производство и повышать экономические показатели). Учитывая медленное созревание массовой социальной базы рыночных преобразований, глубокие деформации в ценовом и во всем экономическом механизме АПК, это направление переходного периода потребует 10-15 лет.

Выявление сильных и слабых сторон земельного рынка поможет правительству разработать и осуществить эффективную сельскохозяйственную политику. Ведь сельское хозяйство является одной из немногих отраслей экономики, подверженных усиленному государственному регулирова­нию. В России необходимость государственной поддержки аг­рарного сектора экономики, включая фермерство, определя­ется переплетением общемировых и специфических проблем.

После принятия Земельного кодекса и Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" главная проблема для РФ состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действенным рын­ком..

Используемая литература :

1)      Жибинова К.В «Земельные отношения.Экономико-правовые аспекты»

2)      Жибинова К.В «Фермерское хозяйство в России»

3)      Зенец Н. «Земельный налог в с/х»

4)      Жариков Ю.Г статья «Право собственности на землю в РФ»

5)      Гумеров Р статья в РЭЖ «Еще раз о коллизиях движения к рынку»

6)      Доклад о состоянии и использовании земель Красноярского края за 2001 год / Комитет по зем.ресурсам и землеустройству Красноярского края

7)      Серова Е.В «Аграрная экономика»

8)      Жибинова К.в « о рентных отношениях в с/х России»

9)      Попов Н.А « Экономика с/х производства с основами рыночной экономики и сельского предпринимательства»

Содержание:

                                                                                                                                                 Стр.

       I.      Введение                                                                                                                            1

    II.      Проблема вида собственности на рынке земли                                                         2

 III.      Оценка состояния земельного рынка по результатам земельной реформы       3

  IV.      Экономические и юридические аспекты земельной собственности                     4

     V.      Спрос и предложение земли                                                                                          5

  VI.      Земельный рынок                                                                                                           8

VII.      Нормативная цена земли                                                                                             11

VIII.      Основные проблемы. Диффрента или земельный налог.

         Арендная плата, цена земли.                                                                                       11

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                                      16